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Maison - 4 pièce(s)

Bien expiré
VilleTrinité-Porhoët (56)
Surface144m²
Coût Total113 490€
Loyer Annuel12 782€
Rentabilité11.26%
Cashflow/mois+373€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 750 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 692,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre dans le bourg d'une commune calme, maison très cosy offrant au RdC : salon, pièce de vie avec cuisine aménagée et équipée, buanderie, wc. Au 1er étage : dégagement de nuit, 3 chambres, salle de bain complète avec wc. Au 2eme étage : grenier. Le tout sur un petit terrain d'environ 144 m². A VISITER RAPIDEMENT !

Honoraires de 5 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (95 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Sebastien LEGAT inscrit au RSAC de SAINT BRIEUC n° 537 999 336 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 216112SL

Ville : Trinité-Porhoët
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Total : 113 490€
Prix d'acquisition : 99 750€
Travaux : 5 760€
Valeur du bien : 105 510€
Frais de notaire : 7 980€
Coût estimé : 7 980€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1065€/mois
Loyer annuel estimé : 12782€/an
Fourchette totale : 845€ - 1343€/mois
Fourchette annuelle : 10136€ - 16119€/an
Rentabilité brute :11.26%
Fourchette de rentabilité :8.93% - 14.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 585,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 606,47€
Coût de l'assurance :9 646,65€
Taxe foncière : 1 278,21€/an
Soit par mois : 106,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 065,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :372,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 760 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 760€
    Isolation des combles: 144 m² × 40€/m² = 5760€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 065 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 782 €/an
Calcul : 1 065 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 490 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 278 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 076 €
Revenus locatifs : +12 782 €
Charges déductibles : -11 076 €
Résultat foncier Année 1 : 1 706 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 316 €/an
Revenus locatifs : +12 782 €
Charges déductibles : -5 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 466 €/an
Prix d'achat du bien : 99 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 838 €(65% de 99 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 358 €/an
Calcul : 64 838 € × 3,636% = 2 358 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 782 €11 079 €3 655 €1 703 €---
213 038 €5 221 €3 556 €7 817 €---
313 298 €5 118 €3 454 €8 180 €---
413 564 €5 013 €3 349 €8 552 €---
513 836 €4 904 €3 240 €8 932 €---
614 112 €4 791 €3 127 €9 321 €---
714 395 €4 675 €3 011 €9 720 €---
814 683 €4 555 €2 890 €10 128 €---
914 976 €4 430 €2 766 €10 546 €---
1015 276 €4 302 €2 638 €10 974 €---
1115 581 €4 169 €2 505 €11 412 €---
1215 893 €4 033 €2 368 €11 860 €---
1316 211 €3 891 €2 227 €12 320 €---
1416 535 €3 745 €2 081 €12 790 €---
1516 866 €3 594 €1 930 €13 272 €---
1617 203 €3 438 €1 774 €13 765 €---
1717 547 €3 277 €1 613 €14 270 €---
1817 898 €3 110 €1 446 €14 788 €---
1918 256 €2 938 €1 274 €15 318 €---
2018 621 €2 761 €1 096 €15 861 €---
2118 994 €2 577 €913 €16 417 €---
2219 373 €2 387 €723 €16 986 €---
2319 761 €2 191 €527 €17 569 €---
2420 156 €1 989 €325 €18 167 €---
2520 559 €1 780 €116 €18 779 €---
TOTAL409 414 €99 968 €52 606 €309 446 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 684 €+511 €+2 173 €
2+2 684 €+2 345 €+339 €
3+2 684 €+2 454 €+230 €
4+2 684 €+2 565 €+119 €
5+2 684 €+2 680 €+4 €
6+2 684 €+2 796 €-112 €
7+2 684 €+2 916 €-232 €
8+2 684 €+3 038 €-354 €
9+2 684 €+3 164 €-480 €
10+2 684 €+3 292 €-608 €
11+2 684 €+3 424 €-740 €
12+2 684 €+3 558 €-874 €
13+2 684 €+3 696 €-1 012 €
14+2 684 €+3 837 €-1 153 €
15+2 684 €+3 982 €-1 298 €
16+2 684 €+4 130 €-1 446 €
17+2 684 €+4 281 €-1 597 €
18+2 684 €+4 436 €-1 752 €
19+2 684 €+4 595 €-1 911 €
20+2 684 €+4 758 €-2 074 €
21+2 684 €+4 925 €-2 241 €
22+2 684 €+5 096 €-2 412 €
23+2 684 €+5 271 €-2 587 €
24+2 684 €+5 450 €-2 766 €
25+2 684 €+5 634 €-2 950 €
Total+67 100 €+92 834 €+-25 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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