Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 175 m² Villefranche De Rouergue

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface175m²
Coût Total224 790€
Loyer Annuel19 400€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois+275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 500 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 860 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Parfait investisseurs! Venez découvrir cet immeuble au coeur de notre bastide, avec 4 studios, un T2 et un T3. Des travaux sont à prévoir sur quelques appartements d'autres sont loués. Toiture neuve, double vitrage et volets roulants. Cet immeuble vous offrira une belle rentabilité. Honoraires à charge acquéreur : 7.5%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 543-0649T Date de réalisation du diagnostic : 26/11/2025 Prix hors honoraires : 140 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 490 € et 4 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.350610, 2.038399
Total : 224 790€
Prix d'acquisition : 150 500€
Travaux : 62 250€
Valeur du bien : 212 750€
Frais de notaire : 12 040€
Coût estimé : 12 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1617€/mois
Loyer annuel estimé : 19400€/an
Fourchette totale : 1221€ - 2140€/mois
Fourchette annuelle : 14653€ - 25685€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 112,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :67,44€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 179,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 850,20€
Coût de l'assurance :20 231,10€
Taxe foncière : 1 940,04€/an
Soit par mois : 161,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 616,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 341,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :275,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 250 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre: 3600€
  • Eau chaude:5 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Peinture et revêtement de sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces:1 250€
    Peinture couloir: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 400 €/an
Calcul : 1 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 790 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 809 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 940 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 523 €
Revenus locatifs : +19 400 €
Charges déductibles : -72 523 €
Résultat foncier Année 1 : -53 122 €(Déficit de 53 122 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 722 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 273 €/an
Revenus locatifs : +19 400 €
Charges déductibles : -10 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31722.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825 €(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 400 €72 530 €7 531 €-53 129 €21 400 €31 729 €31 729 €
219 788 €10 080 €7 330 €9 709 €--22 021 €
320 184 €9 873 €7 123 €10 312 €--11 709 €
420 588 €9 658 €6 909 €10 930 €--780 €
521 000 €9 437 €6 687 €11 563 €---
621 420 €9 207 €6 458 €12 212 €---
721 848 €8 970 €6 221 €12 878 €---
822 285 €8 725 €5 976 €13 560 €---
922 731 €8 471 €5 722 €14 259 €---
1023 185 €8 209 €5 459 €14 977 €---
1123 649 €7 937 €5 188 €15 712 €---
1224 122 €7 656 €4 907 €16 466 €---
1324 604 €7 366 €4 616 €17 239 €---
1425 096 €7 065 €4 316 €18 031 €---
1525 598 €6 754 €4 005 €18 844 €---
1626 110 €6 433 €3 683 €19 678 €---
1726 633 €6 100 €3 351 €20 533 €---
1827 165 €5 756 €3 007 €21 409 €---
1927 709 €5 400 €2 651 €22 309 €---
2028 263 €5 032 €2 282 €23 231 €---
2128 828 €4 651 €1 901 €24 177 €---
2229 404 €4 257 €1 507 €25 148 €---
2329 993 €3 849 €1 100 €26 144 €---
2430 592 €3 427 €678 €27 165 €---
2531 204 €2 991 €242 €28 213 €---
TOTAL621 400 €239 832 €108 850 €381 567 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 074 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 074 €-6 420 €+10 494 €
2+4 074 €0 €+4 074 €
3+4 074 €0 €+4 074 €
4+4 074 €0 €+4 074 €
5+4 074 €+3 235 €+839 €
6+4 074 €+3 664 €+410 €
7+4 074 €+3 863 €+211 €
8+4 074 €+4 068 €+6 €
9+4 074 €+4 278 €-204 €
10+4 074 €+4 493 €-419 €
11+4 074 €+4 714 €-640 €
12+4 074 €+4 940 €-866 €
13+4 074 €+5 172 €-1 098 €
14+4 074 €+5 409 €-1 335 €
15+4 074 €+5 653 €-1 579 €
16+4 074 €+5 903 €-1 829 €
17+4 074 €+6 160 €-2 086 €
18+4 074 €+6 423 €-2 349 €
19+4 074 €+6 693 €-2 619 €
20+4 074 €+6 969 €-2 895 €
21+4 074 €+7 253 €-3 179 €
22+4 074 €+7 544 €-3 470 €
23+4 074 €+7 843 €-3 769 €
24+4 074 €+8 150 €-4 076 €
25+4 074 €+8 464 €-4 390 €
Total+101 850 €+114 470 €+-12 620 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →