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Maison Merlevenez 6 pièces 100 m2

VilleMerlevenez (56)
Surface138m²
Coût Total242 886€
Loyer Annuel18 440€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 450 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 235,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

MERLEVENEZ - Longère en pierre de 138 m² habitables sur un terrain de 607 m² . Maison 6 pièces, 4 chambres, avec une dépendance accolée à la maison. Au rez-de-chaussée, grande pièce à vivre lumineuse, cuisine aménagée et équipée, salon -séjour doté d'un poêle à bois, salle de bains au RDC. L'étage est à aménager : possibilité de créer 3 chambres, offrant un fort potentiel de personnalisation. Travaux déjà réalisés : toiture remaniée et ravalement effectués. Bénéfice immédiat d'un bien en partie rénové, combinaison d'authenticité pierre et confort moderne. Bien à découvrir rapidement (6.53 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126485.pdf

Ville : Merlevenez
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56700
Coordonnées : 47.731134, -3.249266
Total : 242 886€
Prix d'acquisition : 170 450€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 229 250€
Frais de notaire : 13 636€
Coût estimé : 13 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.41€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1537€/mois
Loyer annuel estimé : 18440€/an
Fourchette totale : 1160€ - 2035€/mois
Fourchette annuelle : 13925€ - 24418€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 560 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :353 280 €
Prix d'achat :170 450 €
Décote à l'achat :-182 830€ (-51.8%)
Marge achat-revente :110 394€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 886€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :72,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 286,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 116,26€
Coût de l'assurance :21 859,74€
Taxe foncière : 1 843,98€/an
Soit par mois : 153,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 536,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 439,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (138 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:7 900€
    Isolation combles: 138 m² × 50€/m² = 6900€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€/fenêtre = 13600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 500€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:15 300€
    Mise aux normes électricité: 138 m² × 100€/m² = 13800€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Merlevenez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 440 €/an
Calcul : 1 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 886 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 865 €
Revenus locatifs : +18 440 €
Charges déductibles : -69 865 €
Résultat foncier Année 1 : -51 425 €(Déficit de 51 425 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 065 €/an
Revenus locatifs : +18 440 €
Charges déductibles : -11 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30024.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 793 €(65% de 170 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 029 €/an
Calcul : 110 793 € × 3,636% = 4 029 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 440 €69 872 €8 354 €-51 433 €21 400 €30 033 €30 033 €
218 809 €10 853 €8 135 €7 956 €--22 077 €
319 185 €10 626 €7 907 €8 559 €--13 518 €
419 568 €10 391 €7 672 €9 178 €--4 340 €
519 960 €10 147 €7 429 €9 813 €---
620 359 €9 895 €7 176 €10 464 €---
720 766 €9 634 €6 915 €11 132 €---
821 182 €9 363 €6 645 €11 818 €---
921 605 €9 084 €6 365 €12 522 €---
1022 037 €8 794 €6 075 €13 244 €---
1122 478 €8 494 €5 775 €13 984 €---
1222 928 €8 183 €5 465 €14 744 €---
1323 386 €7 861 €5 143 €15 525 €---
1423 854 €7 528 €4 810 €16 325 €---
1524 331 €7 184 €4 465 €17 147 €---
1624 818 €6 827 €4 108 €17 991 €---
1725 314 €6 457 €3 739 €18 857 €---
1825 820 €6 075 €3 356 €19 746 €---
1926 337 €5 678 €2 960 €20 658 €---
2026 863 €5 268 €2 550 €21 595 €---
2127 401 €4 843 €2 125 €22 557 €---
2227 949 €4 404 €1 685 €23 545 €---
2328 508 €3 949 €1 230 €24 559 €---
2429 078 €3 477 €759 €25 601 €---
2529 659 €2 989 €271 €26 670 €---
TOTAL590 632 €247 875 €121 116 €342 757 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 872 €-6 420 €+10 292 €
2+3 872 €0 €+3 872 €
3+3 872 €0 €+3 872 €
4+3 872 €0 €+3 872 €
5+3 872 €+1 642 €+2 230 €
6+3 872 €+3 139 €+733 €
7+3 872 €+3 340 €+532 €
8+3 872 €+3 545 €+327 €
9+3 872 €+3 756 €+116 €
10+3 872 €+3 973 €-101 €
11+3 872 €+4 195 €-323 €
12+3 872 €+4 423 €-551 €
13+3 872 €+4 657 €-785 €
14+3 872 €+4 898 €-1 026 €
15+3 872 €+5 144 €-1 272 €
16+3 872 €+5 397 €-1 525 €
17+3 872 €+5 657 €-1 785 €
18+3 872 €+5 924 €-2 052 €
19+3 872 €+6 197 €-2 325 €
20+3 872 €+6 479 €-2 607 €
21+3 872 €+6 767 €-2 895 €
22+3 872 €+7 063 €-3 191 €
23+3 872 €+7 368 €-3 496 €
24+3 872 €+7 680 €-3 808 €
25+3 872 €+8 001 €-4 129 €
Total+96 800 €+102 827 €+-6 027 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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