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Immeuble - 8 pièce(s) - 144 m²

Bien expiré
VilleAubin (12)
Surface144
Coût Total137 520
Loyer Annuel11 538
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+156
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 531,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

? Aubin - Centre-ville, toutes commodités à piedSpécial investisseur, LMD Immobilier vous propose cet immeuble de rapport composé de deux grands appartements, idéalement situé au coeur d'Aubin, à proximité immédiate des commerces, services et transports.? Appartement en rez-de-chausséeAppartement de type T3 comprenant deux chambres, une agréable pièce de vie, une cuisine, une salle de bain ainsi qu'une cour extérieure privative.Chauffage au gaz.? Appartement au premier étageAppartement de type T3 offrant deux chambres, dont une avec point d'eau, une salle d'eau, un espace de vie confortable et une cour à l'arrière, idéale pour profiter des beaux jours.Chauffage électrique.? Deux logements indépendants? Espaces extérieurs pour chaque appartement? Emplacement central recherché? Excellent rendement locatifDemandez la vidéo pour une première visite virtuelle ..

Annonce publiée par Daniel Boussac (EI) votre agent commercial en immobilier LMDimmobilier à Viviez, 12110 immatriculé au RSAC de Rodez sous le n°521 372 243. Consultez nos tarifs sur le site LMDimmobilier.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Ville : Aubin
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Total : 137 520
Prix d'acquisition : 76 500
Travaux : 54 900
Valeur du bien : 131 400
Frais de notaire : 6 120
Coût estimé : 6 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144
Loyer prédit : 6.68€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 962€/mois
Loyer annuel estimé : 11538€/an
Fourchette totale : 770€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 9238€ - 14412€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 709,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 745,19
Coût de l'assurance :11 689,20
Taxe foncière : 1 153,82€/an
Soit par mois : 96,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien dans l'appartement du rez-de-chaussée.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique dans l'appartement du premier étage.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant dans les deux appartements.
Quantité: 6 fenêtres (environ 60 m² total)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Chaudière gaz à condensation:4 700
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 200€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 000
    Fenêtres double vitrage: 6 × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000
    Cuisine complète: 1 × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600
    Rénovation chambres: 4 × 2000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salon - Peinture:2 100
    Peinture salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 538 €/an
Calcul : 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 520 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 946
Revenus locatifs : +11 538
Charges déductibles : -60 946
Résultat foncier Année 1 : -49 408(Déficit de 49 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 008
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 046 €/an
Revenus locatifs : +11 538
Charges déductibles : -6 046
Résultat foncier Années 2+ : 5 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28008.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 53860 9514 429-49 41321 400 €28 013 €28 013 €
211 7695 9314 3105 838--22 174 €
312 0045 8074 1866 197--15 977 €
412 2445 6794 0586 565--9 412 €
512 4895 5473 9266 942--2 470 €
612 7395 4113 7897 329---
712 9945 2703 6487 724---
813 2545 1243 5038 130---
913 5194 9733 3528 545---
1013 7894 8183 1978 971---
1114 0654 6573 0369 408---
1214 3464 4912 8709 855---
1314 6334 3202 69910 313---
1414 9264 1432 52110 783---
1515 2243 9602 33811 265---
1615 5293 7712 14911 758---
1715 8403 5761 95412 264---
1816 1563 3741 75212 783---
1916 4793 1651 54413 314---
2016 8092 9501 32913 859---
2117 1452 7281 10614 418---
2217 4882 49887614 990---
2317 8382 26063915 577---
2418 1952 01539416 179---
2518 5591 76214016 797---
TOTAL369 573159 18063 745210 39321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 393
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423-6 420+8 843
2+2 4230+2 423
3+2 4230+2 423
4+2 4230+2 423
5+2 4230+2 423
6+2 423+1 458+965
7+2 423+2 317+106
8+2 423+2 439-16
9+2 423+2 564-141
10+2 423+2 691-268
11+2 423+2 822-399
12+2 423+2 956-533
13+2 423+3 094-671
14+2 423+3 235-812
15+2 423+3 379-956
16+2 423+3 527-1 104
17+2 423+3 679-1 256
18+2 423+3 835-1 412
19+2 423+3 994-1 571
20+2 423+4 158-1 735
21+2 423+4 325-1 902
22+2 423+4 497-2 074
23+2 423+4 673-2 250
24+2 423+4 854-2 431
25+2 423+5 039-2 616
Total+60 575+63 118+-2 543
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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