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Maison - 5 pièce(s) - 98 m²

VilleReuilly (36)
Surface98
Coût Total117 192
Loyer Annuel7 643
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-32
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 611,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans la charmante ville de Reuilly (36260), cette maison bénéficie d'un environnement paisible et convivial, à proximité de commodités telles que des commerces, écoles et la gare. Idéale pour les familles ou les amateurs de tranquillité, Reuilly offre un cadre de vie agréable, marqué par son ambiance chaleureuse et ses espaces verts.Cette maison de 98 m² sur un terrain de 146 m² propose un agencement fonctionnel avec 5 pièces, comprenant une entrée, un séjour, une cuisine, une salle à manger et un toilette au rez-de-chaussée. À l'étage, nous trouvons une salle de bain avec wc et 3 chambres (12, 12 et 9m2). Les combles aménageables, les dépendances, la terrasse et la cour complète le bien.Tout à l'gout, double vitrages PVC, volets solaire à l'arrière, VMC.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 59 900 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Sabrina SAGOT-HAURE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUTOUX sous le numéro 530 060 862

Surface terrain : 146 m².

Ville : Reuilly
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36260
Coordonnées : 47.092940, 2.001580
Total : 117 192
Prix d'acquisition : 59 900
Travaux : 52 500
Valeur du bien : 112 400
Frais de notaire : 4 792
Coût estimé : 4 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7643€/an
Fourchette totale : 511€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6132€ - 9527€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :956,79 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 765
Prix d'achat :59 900
Décote à l'achat :-33 865 (-36.1%)
Marge achat-revente :-23 427€ (-25.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 605,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 508,36
Coût de l'assurance :9 961,32
Taxe foncière : 764,31€/an
Soit par mois : 63,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 636,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec éléments très datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, amélioration de l'éclairage
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 800
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 100€/m² = 9800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 600
    Rénovation chambres: 33 m² × 200€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reuilly (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 643 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 192 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 445
Revenus locatifs : +7 643
Charges déductibles : -57 445
Résultat foncier Année 1 : -49 802(Déficit de 49 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 402
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 945 €/an
Revenus locatifs : +7 643
Charges déductibles : -4 945
Résultat foncier Années 2+ : 2 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28402.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 64357 4493 786-49 80621 400 €28 406 €28 406 €
27 7964 8473 6842 949--25 457 €
37 9524 7413 5783 211--22 246 €
48 1114 6323 4693 479--18 767 €
58 2734 5193 3563 754--15 013 €
68 4394 4023 2404 036--10 976 €
78 6074 2823 1194 325--6 651 €
88 7804 1582 9954 622--2 029 €
98 9554 0292 8664 926---
109 1343 8962 7335 238---
119 3173 7592 5965 558---
129 5033 6172 4545 886---
139 6933 4712 3086 223---
149 8873 3192 1566 568---
1510 0853 1632 0006 922---
1610 2873 0011 8387 285---
1710 4922 8341 6727 658---
1810 7022 6621 4998 040---
1910 9162 4841 3218 433---
2011 1352 2991 1378 835---
2111 3572 1099469 248---
2211 5841 9137509 672---
2311 8161 71054710 107---
2412 0521 50033710 553---
2512 2931 28312011 011---
TOTAL244 812136 07754 508108 73421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 734
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 605-6 420+8 025
2+1 6050+1 605
3+1 6050+1 605
4+1 6050+1 605
5+1 6050+1 605
6+1 6050+1 605
7+1 6050+1 605
8+1 6050+1 605
9+1 605+869+736
10+1 605+1 571+34
11+1 605+1 667-62
12+1 605+1 766-161
13+1 605+1 867-262
14+1 605+1 970-365
15+1 605+2 077-472
16+1 605+2 186-581
17+1 605+2 297-692
18+1 605+2 412-807
19+1 605+2 530-925
20+1 605+2 651-1 046
21+1 605+2 774-1 169
22+1 605+2 902-1 297
23+1 605+3 032-1 427
24+1 605+3 166-1 561
25+1 605+3 303-1 698
Total+40 125+32 620+7 505
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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