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Exclusivite,

VilleRoye (80)
Surface47m²
Coût Total86 000€
Loyer Annuel7 463€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 276,6 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 47 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 balcon, Mandat exclusif, Rez-de-chaussée

Pour investisseur, Roye Appartement T2 situé dans une résidence de 2010, au 1er étage sans ascenseur. Cet appartement est loué 438 dont 28 de charges de copropriété. Il se compose d'un salon séjour cuisine, une chambre, une salle de bain et un wc séparé. Un balcon et une place de parking privative complètent le charme de ce logement. Ce bien vous est présenté par Julien Lefebvre, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Roye
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80700
Coordonnées : 49.698630, 2.793810
Total : 86 000€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 81 200€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 13.23€/m²/mois
Fourchette : 10.71€ - 16.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7463€/an
Fourchette totale : 503€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 6038€ - 9225€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 232,81 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 942 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+2 058€ (+3.6%)
Marge achat-revente :-28 058€ (-48.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 444,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 000,33€
Coût de l'assurance :7 310,00€
Taxe foncière : 746,34€/an
Soit par mois : 62,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 28,00€/mois
Soit par an : 336,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 621,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 534,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 125 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager ancien et mise à jour des placards de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et mise à jour des fixtures et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et mise à jour de la décoration dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre avec murs vieillissants
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète: 1 × 10500€ = 10500€ (incluant électroménager et placards), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 500€
    Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Fixtures: 1 × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambre:2 100€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Décoration: 1 × 900€ = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:2 100€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Rafraîchissement mobilier: 1 × 900€ = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Roye (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 463 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 292 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 746 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 351 €
Revenus locatifs : +7 463 €
Charges déductibles : -25 351 €
Résultat foncier Année 1 : -17 887 €(Déficit de 17 887 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 187 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 151 €/an
Revenus locatifs : +7 463 €
Charges déductibles : -4 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7187.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 463 €25 353 €2 779 €-17 890 €10 700 €7 190 €7 190 €
27 613 €4 078 €2 703 €3 534 €--3 655 €
37 765 €4 001 €2 626 €3 764 €---
47 920 €3 920 €2 546 €4 000 €---
58 079 €3 838 €2 463 €4 241 €---
68 240 €3 752 €2 377 €4 488 €---
78 405 €3 664 €2 289 €4 741 €---
88 573 €3 572 €2 198 €5 001 €---
98 745 €3 478 €2 103 €5 266 €---
108 919 €3 381 €2 006 €5 539 €---
119 098 €3 280 €1 905 €5 818 €---
129 280 €3 176 €1 801 €6 104 €---
139 465 €3 068 €1 694 €6 397 €---
149 655 €2 957 €1 582 €6 697 €---
159 848 €2 842 €1 468 €7 005 €---
1610 045 €2 724 €1 349 €7 321 €---
1710 246 €2 601 €1 227 €7 644 €---
1810 451 €2 475 €1 100 €7 976 €---
1910 660 €2 344 €969 €8 316 €---
2010 873 €2 209 €834 €8 664 €---
2111 090 €2 069 €695 €9 021 €---
2211 312 €1 925 €550 €9 387 €---
2311 538 €1 776 €401 €9 762 €---
2411 769 €1 622 €247 €10 147 €---
2512 004 €1 463 €88 €10 541 €---
TOTAL239 054 €95 569 €40 000 €143 485 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 485 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 567 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 567 €-3 210 €+4 777 €
2+1 567 €0 €+1 567 €
3+1 567 €+33 €+1 534 €
4+1 567 €+1 200 €+367 €
5+1 567 €+1 272 €+295 €
6+1 567 €+1 346 €+221 €
7+1 567 €+1 422 €+145 €
8+1 567 €+1 500 €+67 €
9+1 567 €+1 580 €-13 €
10+1 567 €+1 662 €-95 €
11+1 567 €+1 745 €-178 €
12+1 567 €+1 831 €-264 €
13+1 567 €+1 919 €-352 €
14+1 567 €+2 009 €-442 €
15+1 567 €+2 102 €-535 €
16+1 567 €+2 196 €-629 €
17+1 567 €+2 293 €-726 €
18+1 567 €+2 393 €-826 €
19+1 567 €+2 495 €-928 €
20+1 567 €+2 599 €-1 032 €
21+1 567 €+2 706 €-1 139 €
22+1 567 €+2 816 €-1 249 €
23+1 567 €+2 929 €-1 362 €
24+1 567 €+3 044 €-1 477 €
25+1 567 €+3 162 €-1 595 €
Total+39 175 €+43 046 €+-3 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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