Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleChâteaubriant (44)
Surface251m²
Coût Total282 892€
Loyer Annuel26 801€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+514€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 900 €
Surface : 251 m²
Prix au m² : 995,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Total : 282 892€
Prix d'acquisition : 249 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 262 900€
Frais de notaire : 19 992€
Coût estimé : 19 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 251m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 2233€/mois
Loyer annuel estimé : 26801€/an
Fourchette totale : 1768€ - 2822€/mois
Fourchette annuelle : 21210€ - 33866€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 793,1 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :450 068 €
Prix d'achat :249 900 €
Décote à l'achat :-200 168€ (-44.5%)
Marge achat-revente :167 176€ (37.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 413,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :82,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 495,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 065,44€
Coût de l'assurance :24 753,05€
Taxe foncière : 2 680,12€/an
Soit par mois : 223,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 233,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 719,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :514,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel, si chauffage fioul ou gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 251 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 251 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 251 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 233 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 801 €/an
Calcul : 2 233 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 892 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 990 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 391 €
Revenus locatifs : +26 801 €
Charges déductibles : -26 391 €
Résultat foncier Année 1 : 410 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 391 €/an
Revenus locatifs : +26 801 €
Charges déductibles : -13 391 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 410 €/an
Prix d'achat du bien : 249 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 435 €(65% de 249 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 907 €/an
Calcul : 162 435 € × 3,636% = 5 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 801 €26 400 €9 730 €401 €---
227 337 €13 145 €9 474 €14 192 €---
327 884 €12 880 €9 210 €15 004 €---
428 442 €12 606 €8 936 €15 836 €---
529 010 €12 322 €8 652 €16 688 €---
629 591 €12 029 €8 358 €17 562 €---
730 182 €11 725 €8 054 €18 458 €---
830 786 €11 410 €7 740 €19 376 €---
931 402 €11 084 €7 414 €20 318 €---
1032 030 €10 746 €7 076 €21 284 €---
1132 670 €10 397 €6 727 €22 274 €---
1233 324 €10 035 €6 365 €23 289 €---
1333 990 €9 660 €5 990 €24 330 €---
1434 670 €9 273 €5 602 €25 398 €---
1535 364 €8 871 €5 201 €26 492 €---
1636 071 €8 455 €4 785 €27 616 €---
1736 792 €8 025 €4 355 €28 767 €---
1837 528 €7 579 €3 909 €29 949 €---
1938 279 €7 118 €3 448 €31 161 €---
2039 044 €6 640 €2 970 €32 404 €---
2139 825 €6 145 €2 475 €33 680 €---
2240 622 €5 633 €1 963 €34 988 €---
2341 434 €5 103 €1 433 €36 331 €---
2442 263 €4 554 €884 €37 709 €---
2543 108 €3 986 €315 €39 122 €---
TOTAL858 449 €245 821 €141 065 €612 628 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 612 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 628 €+120 €+5 508 €
2+5 628 €+4 258 €+1 370 €
3+5 628 €+4 501 €+1 127 €
4+5 628 €+4 751 €+877 €
5+5 628 €+5 006 €+622 €
6+5 628 €+5 269 €+359 €
7+5 628 €+5 537 €+91 €
8+5 628 €+5 813 €-185 €
9+5 628 €+6 095 €-467 €
10+5 628 €+6 385 €-757 €
11+5 628 €+6 682 €-1 054 €
12+5 628 €+6 987 €-1 359 €
13+5 628 €+7 299 €-1 671 €
14+5 628 €+7 619 €-1 991 €
15+5 628 €+7 948 €-2 320 €
16+5 628 €+8 285 €-2 657 €
17+5 628 €+8 630 €-3 002 €
18+5 628 €+8 985 €-3 357 €
19+5 628 €+9 348 €-3 720 €
20+5 628 €+9 721 €-4 093 €
21+5 628 €+10 104 €-4 476 €
22+5 628 €+10 497 €-4 869 €
23+5 628 €+10 899 €-5 271 €
24+5 628 €+11 313 €-5 685 €
25+5 628 €+11 737 €-6 109 €
Total+140 700 €+183 788 €+-43 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →