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Appartement 4 pièces 66 m²

VilleTrélazé (49)
Surface66m²
Coût Total149 744€
Loyer Annuel8 664€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 300 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 580,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m² - Appartement 4 pièces 66 m²

A louer trés beau T2 dans ancien renové avec poutres apparentes comprenant séjour cuisine aménagée et équipée indépendante chambre avec placards salle de douche wc 1 place de parking

Réf 800 - Disponible le 16/05/2021 Contacter Romaine au [Coordonnées masquées] spécialiste du secteur.

Surface : 66 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/04/2021

Consommation énergie primaire : 286 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 150 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 760 € et 2 420 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Trélazé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49800
Coordonnées : 47.444840, -0.467482
Total : 149 744€
Prix d'acquisition : 104 300€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 141 400€
Frais de notaire : 8 344€
Coût estimé : 8 344€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 13.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8664€/an
Fourchette totale : 580€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6956€ - 10791€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 207,15 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :145 672 €
Prix d'achat :104 300 €
Décote à l'achat :-41 372€ (-28.4%)
Marge achat-revente :-4 072€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 744€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 152,13€
Coût de l'assurance :13 102,60€
Taxe foncière : 866,36€/an
Soit par mois : 72,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trélazé (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 664 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 744 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 666 €
Revenus locatifs : +8 664 €
Charges déductibles : -43 666 €
Résultat foncier Année 1 : -35 002 €(Déficit de 35 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 566 €/an
Revenus locatifs : +8 664 €
Charges déductibles : -6 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 098 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13602.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 795 €(65% de 104 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 465 €/an
Calcul : 67 795 € × 3,636% = 2 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 664 €43 671 €5 180 €-35 007 €21 400 €13 607 €13 607 €
28 837 €6 435 €5 045 €2 402 €--11 205 €
39 014 €6 294 €4 904 €2 719 €--8 486 €
49 194 €6 149 €4 758 €3 045 €--5 441 €
59 378 €5 998 €4 608 €3 380 €--2 062 €
69 565 €5 842 €4 452 €3 723 €---
79 757 €5 680 €4 290 €4 076 €---
89 952 €5 513 €4 123 €4 439 €---
910 151 €5 340 €3 949 €4 811 €---
1010 354 €5 160 €3 770 €5 193 €---
1110 561 €4 974 €3 584 €5 586 €---
1210 772 €4 782 €3 391 €5 990 €---
1310 987 €4 583 €3 192 €6 405 €---
1411 207 €4 376 €2 986 €6 831 €---
1511 431 €4 162 €2 772 €7 269 €---
1611 660 €3 941 €2 551 €7 719 €---
1711 893 €3 712 €2 321 €8 181 €---
1812 131 €3 474 €2 084 €8 657 €---
1912 374 €3 229 €1 838 €9 145 €---
2012 621 €2 974 €1 584 €9 647 €---
2112 874 €2 710 €1 320 €10 163 €---
2213 131 €2 437 €1 047 €10 694 €---
2313 394 €2 155 €764 €11 239 €---
2413 662 €1 862 €471 €11 800 €---
2513 935 €1 559 €168 €12 376 €---
TOTAL277 496 €147 014 €75 152 €130 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €-6 420 €+8 239 €
2+1 819 €0 €+1 819 €
3+1 819 €0 €+1 819 €
4+1 819 €0 €+1 819 €
5+1 819 €0 €+1 819 €
6+1 819 €+498 €+1 321 €
7+1 819 €+1 223 €+596 €
8+1 819 €+1 332 €+487 €
9+1 819 €+1 443 €+376 €
10+1 819 €+1 558 €+261 €
11+1 819 €+1 676 €+143 €
12+1 819 €+1 797 €+22 €
13+1 819 €+1 921 €-102 €
14+1 819 €+2 049 €-230 €
15+1 819 €+2 181 €-362 €
16+1 819 €+2 316 €-497 €
17+1 819 €+2 454 €-635 €
18+1 819 €+2 597 €-778 €
19+1 819 €+2 744 €-925 €
20+1 819 €+2 894 €-1 075 €
21+1 819 €+3 049 €-1 230 €
22+1 819 €+3 208 €-1 389 €
23+1 819 €+3 372 €-1 553 €
24+1 819 €+3 540 €-1 721 €
25+1 819 €+3 713 €-1 894 €
Total+45 475 €+39 145 €+6 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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