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Longère 5 pièces 104 m²

VilleBrinon-sur-Beuvron (58)
Surface104m²
Coût Total132 600€
Loyer Annuel7 573€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 682,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Secteur Tannay, belle longère de 104 m2 environ, au calme ayant su garder ses éléments authentiques comprenant :

Rez-de-chaussée en partie élevé sur cave voûtée :

  • séjour : 24 m2 avec poutres, parquet ancien, cheminée (insert)

  • cuisine : 13,52 m2 avec accès au jardin

  • couloir de distribution : 4,80 m2 desservant les 2 chambres, la sdb, les wc

  • chambre : 18, 16 m2 avec poutres, tomettes, cheminée

  • deux petites pièces de 6,54 m2 et 6,65 m2

  • SDB : 4,51 m2

  • WC séparé

Demi-palier :

  • une grande chambre : 24,63 m2

Grenier aménageable

Belles dépendances : garage, grange, écurie.

cave voûtée, appentis

L'ensemble sur terrain de 1.577 m2 avec puits

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé

sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 4472 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Brinon-sur-Beuvron
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58420
Coordonnées : 47.279972, 3.492140
Total : 132 600€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 55 920€
Valeur du bien : 126 920€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7573€/an
Fourchette totale : 483€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 5791€ - 9903€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :906,39 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 265 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-23 265€ (-24.7%)
Marge achat-revente :-38 335€ (-40.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 702,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 548,06€
Coût de l'assurance :11 602,50€
Taxe foncière : 757,32€/an
Soit par mois : 63,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 631,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace d'entrée
Quantité: 1 espace d'entrée (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 920 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 200€
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds espace d'entrée: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brinon-sur-Beuvron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 573 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 724 €
Revenus locatifs : +7 573 €
Charges déductibles : -61 724 €
Résultat foncier Année 1 : -54 151 €(Déficit de 54 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 804 €/an
Revenus locatifs : +7 573 €
Charges déductibles : -5 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32750.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 573 €61 729 €4 587 €-54 155 €21 400 €32 755 €32 755 €
27 725 €5 688 €4 467 €2 036 €--30 719 €
37 879 €5 564 €4 343 €2 315 €--28 404 €
48 037 €5 435 €4 214 €2 602 €--25 802 €
58 198 €5 302 €4 080 €2 896 €--22 906 €
68 361 €5 163 €3 942 €3 198 €--19 708 €
78 529 €5 020 €3 799 €3 508 €--16 200 €
88 699 €4 872 €3 651 €3 827 €--12 372 €
98 873 €4 719 €3 497 €4 155 €--8 218 €
109 051 €4 560 €3 338 €4 491 €--3 727 €
119 232 €4 395 €3 174 €4 837 €---
129 416 €4 225 €3 003 €5 192 €---
139 605 €4 048 €2 827 €5 557 €---
149 797 €3 865 €2 644 €5 931 €---
159 993 €3 676 €2 455 €6 317 €---
1610 193 €3 480 €2 259 €6 713 €---
1710 396 €3 277 €2 056 €7 119 €---
1810 604 €3 067 €1 845 €7 538 €---
1910 816 €2 849 €1 628 €7 967 €---
2011 033 €2 624 €1 402 €8 409 €---
2111 253 €2 390 €1 169 €8 863 €---
2211 479 €2 148 €927 €9 330 €---
2311 708 €1 898 €677 €9 810 €---
2411 942 €1 639 €417 €10 303 €---
2512 181 €1 370 €149 €10 811 €---
TOTAL242 573 €153 004 €66 548 €89 570 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-6 420 €+8 010 €
2+1 590 €0 €+1 590 €
3+1 590 €0 €+1 590 €
4+1 590 €0 €+1 590 €
5+1 590 €0 €+1 590 €
6+1 590 €0 €+1 590 €
7+1 590 €0 €+1 590 €
8+1 590 €0 €+1 590 €
9+1 590 €0 €+1 590 €
10+1 590 €0 €+1 590 €
11+1 590 €+333 €+1 257 €
12+1 590 €+1 558 €+32 €
13+1 590 €+1 667 €-77 €
14+1 590 €+1 779 €-189 €
15+1 590 €+1 895 €-305 €
16+1 590 €+2 014 €-424 €
17+1 590 €+2 136 €-546 €
18+1 590 €+2 261 €-671 €
19+1 590 €+2 390 €-800 €
20+1 590 €+2 523 €-933 €
21+1 590 €+2 659 €-1 069 €
22+1 590 €+2 799 €-1 209 €
23+1 590 €+2 943 €-1 353 €
24+1 590 €+3 091 €-1 501 €
25+1 590 €+3 243 €-1 653 €
Total+39 750 €+26 871 €+12 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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