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Place victor Hugo, Appt T5 de Standing, 123m²

VilleAngoulême (16)
Surface123m²
Coût Total215 900€
Loyer Annuel14 923€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 544,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 123 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 1 salle de douche, 3 étages, Chauffage central au gaz, Étage 3 sur 3, Frais d'agences inclus : 5,56% du prix, Kitchenette

Angoulême, quartier Victor Hugo, appartement dans un bel immeuble, 3ème et dernier étage, sans ascenseur, 123 m² habitable, vue panoramique, vaste dégagement, 3 chambres, WC, salle d'eau, cuisine aménagée donnant sur le balcon, salon séjour immense, belles hauteurs sous plafond, beaux volumes. En supplément, une chambre de bonne d'environ 15 m². Grande cave.

Charges: 200?/mois, comprenant chauffage et eau. Appartement loué, bail en cours.

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.648437, 0.178169
Total : 215 900€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 10 700€
Valeur du bien : 200 700€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1244€/mois
Loyer annuel estimé : 14923€/an
Fourchette totale : 987€ - 1567€/mois
Fourchette annuelle : 11847€ - 18799€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 599,73 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 766 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-6 766€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-19 134€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :86,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 170,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 396,93€
Coût de l'assurance :25 908,00€
Taxe foncière : 1 492,34€/an
Soit par mois : 124,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 243,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 495,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 96 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 700 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 244 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 923 €/an
Calcul : 1 244 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 036 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 492 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 155 €
Revenus locatifs : +14 923 €
Charges déductibles : -23 155 €
Résultat foncier Année 1 : -8 231 €(Déficit de 8 231 €)
Imputable sur revenu global : 8 231 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 455 €/an
Revenus locatifs : +14 923 €
Charges déductibles : -12 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 469 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 923 €23 162 €7 533 €-8 238 €8 238 €--
215 222 €12 265 €7 337 €2 957 €---
315 526 €12 062 €7 133 €3 465 €---
415 837 €11 851 €6 922 €3 986 €---
516 154 €11 632 €6 704 €4 521 €---
616 477 €11 406 €6 477 €5 071 €---
716 806 €11 172 €6 243 €5 635 €---
817 142 €10 929 €6 000 €6 214 €---
917 485 €10 677 €5 748 €6 808 €---
1017 835 €10 417 €5 488 €7 418 €---
1118 192 €10 147 €5 218 €8 045 €---
1218 555 €9 867 €4 938 €8 688 €---
1318 927 €9 577 €4 649 €9 349 €---
1419 305 €9 277 €4 349 €10 028 €---
1519 691 €8 966 €4 038 €10 725 €---
1620 085 €8 645 €3 716 €11 440 €---
1720 487 €8 311 €3 382 €12 176 €---
1820 896 €7 966 €3 037 €12 931 €---
1921 314 €7 608 €2 679 €13 707 €---
2021 741 €7 237 €2 308 €14 504 €---
2122 175 €6 853 €1 924 €15 323 €---
2222 619 €6 455 €1 526 €16 164 €---
2323 071 €6 043 €1 114 €17 028 €---
2423 533 €5 616 €688 €17 917 €---
2524 003 €5 174 €245 €18 829 €---
TOTAL478 003 €243 314 €109 397 €234 689 €8 238 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 472 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 134 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 134 €-2 472 €+5 606 €
2+3 134 €+887 €+2 247 €
3+3 134 €+1 039 €+2 095 €
4+3 134 €+1 196 €+1 938 €
5+3 134 €+1 356 €+1 778 €
6+3 134 €+1 521 €+1 613 €
7+3 134 €+1 690 €+1 444 €
8+3 134 €+1 864 €+1 270 €
9+3 134 €+2 042 €+1 092 €
10+3 134 €+2 226 €+908 €
11+3 134 €+2 414 €+720 €
12+3 134 €+2 607 €+527 €
13+3 134 €+2 805 €+329 €
14+3 134 €+3 008 €+126 €
15+3 134 €+3 217 €-83 €
16+3 134 €+3 432 €-298 €
17+3 134 €+3 653 €-519 €
18+3 134 €+3 879 €-745 €
19+3 134 €+4 112 €-978 €
20+3 134 €+4 351 €-1 217 €
21+3 134 €+4 597 €-1 463 €
22+3 134 €+4 849 €-1 715 €
23+3 134 €+5 108 €-1 974 €
24+3 134 €+5 375 €-2 241 €
25+3 134 €+5 649 €-2 515 €
Total+78 350 €+70 407 €+7 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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