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Appartement 2 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface54m²
Coût Total89 760€
Loyer Annuel9 655€
Rentabilité10.76%
Cashflow/mois+227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 101,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 3e étage d'une petite copropriété, cet appartement de type F2 d'environ 52 m² offre de beaux volumes et une configuration modulable selon vos besoins.

Il se compose d'un séjour / salle à manger de 16 m², d'une grande pièce de 20 m² pouvant faire office de salon ou de vaste chambre, d'un espace nuit de 12 m², ainsi que d'une salle de bains avec WC et d'un coin dressing pratique.

Un appartement en plein coeur de ville, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.524070, 6.488290
Total : 89 760€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 85 000€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9655€/an
Fourchette totale : 636€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7632€ - 12213€/an
Rentabilité brute :10.76%
Fourchette de rentabilité :8.50% - 13.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 463,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 606,81€
Coût de l'assurance :7 629,60€
Taxe foncière : 965,45€/an
Soit par mois : 80,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 399,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 804,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du sol
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peu d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité chambre: 800€ = 800€, Main d'œuvre: 1240€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification robinetterie: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 655 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 760 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 059 €
Revenus locatifs : +9 655 €
Charges déductibles : -30 059 €
Résultat foncier Année 1 : -20 404 €(Déficit de 20 404 €)
Imputable sur revenu global : 20 404 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 559 €/an
Revenus locatifs : +9 655 €
Charges déductibles : -4 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 096 €/an
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 655 €30 062 €2 891 €-20 407 €20 407 €--
29 848 €4 483 €2 813 €5 364 €---
310 045 €4 403 €2 732 €5 642 €---
410 245 €4 319 €2 649 €5 926 €---
510 450 €4 233 €2 562 €6 217 €---
610 659 €4 144 €2 473 €6 516 €---
710 873 €4 052 €2 381 €6 821 €---
811 090 €3 957 €2 286 €7 133 €---
911 312 €3 858 €2 188 €7 453 €---
1011 538 €3 757 €2 086 €7 781 €---
1111 769 €3 652 €1 982 €8 117 €---
1212 004 €3 544 €1 873 €8 460 €---
1312 244 €3 432 €1 761 €8 812 €---
1412 489 €3 316 €1 646 €9 173 €---
1512 739 €3 197 €1 526 €9 542 €---
1612 994 €3 074 €1 403 €9 920 €---
1713 254 €2 946 €1 275 €10 308 €---
1813 519 €2 814 €1 144 €10 704 €---
1913 789 €2 678 €1 008 €11 111 €---
2014 065 €2 538 €867 €11 527 €---
2114 346 €2 393 €722 €11 953 €---
2214 633 €2 243 €572 €12 390 €---
2314 926 €2 088 €417 €12 838 €---
2415 224 €1 928 €257 €13 297 €---
2515 529 €1 762 €92 €13 766 €---
TOTAL309 237 €108 872 €41 607 €200 366 €20 407 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 122 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 027 €-6 122 €+8 149 €
2+2 027 €+1 609 €+418 €
3+2 027 €+1 693 €+334 €
4+2 027 €+1 778 €+249 €
5+2 027 €+1 865 €+162 €
6+2 027 €+1 955 €+72 €
7+2 027 €+2 046 €-19 €
8+2 027 €+2 140 €-113 €
9+2 027 €+2 236 €-209 €
10+2 027 €+2 334 €-307 €
11+2 027 €+2 435 €-408 €
12+2 027 €+2 538 €-511 €
13+2 027 €+2 644 €-617 €
14+2 027 €+2 752 €-725 €
15+2 027 €+2 863 €-836 €
16+2 027 €+2 976 €-949 €
17+2 027 €+3 092 €-1 065 €
18+2 027 €+3 211 €-1 184 €
19+2 027 €+3 333 €-1 306 €
20+2 027 €+3 458 €-1 431 €
21+2 027 €+3 586 €-1 559 €
22+2 027 €+3 717 €-1 690 €
23+2 027 €+3 851 €-1 824 €
24+2 027 €+3 989 €-1 962 €
25+2 027 €+4 130 €-2 103 €
Total+50 675 €+60 110 €+-9 435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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