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Maison 13 pièces 320 m²

Bien expiré
VilleSaint-Jean-d'Angély (17)
Surface320m²
Coût Total367 098€
Loyer Annuel29 097€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 998 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 937,49 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Superbe maison familiale de 4 chambres avec un gîte attenant à des fins de location

A36621DVC17 - Une opportunité rare à St Jean d'Angély - Grande maison familiale avec gîte générant des revenus dans une totale intimité

Cette propriété imposante et pleine de caractère est un véritable bijou situé dans un endroit exceptionnellement privé au bout d'une longue allée isolée. Offrant une spacieuse maison familiale de quatre chambres et un gîte indépendant d'une chambre, elle présente un mélange parfait d'élégance et de potentiel de revenus locatifs, le tout à quelques minutes du cœur de St Jean d'Angély.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A36621DVC17 Date de réalisation du diagnostic : 05/05/2025 Prix hors honoraires : 282 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 420 € et 7 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Jean-d'Angély
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.944470, -0.492502
Total : 367 098€
Prix d'acquisition : 299 998€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 343 098€
Frais de notaire : 24 000€
Coût estimé : 24 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 2425€/mois
Loyer annuel estimé : 29097€/an
Fourchette totale : 1917€ - 3066€/mois
Fourchette annuelle : 23009€ - 36795€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :367 098€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 837,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :107,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 944,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 235,73€
Coût de l'assurance :32 121,07€
Taxe foncière : 2 909,69€/an
Soit par mois : 242,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 424,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 187,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) = 12000€
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre) = 4800€
  • Salon:6 000€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant mise aux normes électricité) = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Angély (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 097 €/an
Calcul : 2 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 367 098 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 285 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 910 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 982 €
Revenus locatifs : +29 097 €
Charges déductibles : -59 982 €
Résultat foncier Année 1 : -30 885 €(Déficit de 30 885 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 882 €/an
Revenus locatifs : +29 097 €
Charges déductibles : -16 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20184.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 998 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 999 €(65% de 299 998 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 194 999 € × 3,636% = 7 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 097 €59 994 €12 699 €-30 897 €10 700 €20 197 €20 197 €
229 679 €16 561 €12 367 €13 118 €--7 079 €
330 272 €16 217 €12 022 €14 056 €---
430 878 €15 860 €11 665 €15 018 €---
531 495 €15 490 €11 296 €16 005 €---
632 125 €15 108 €10 913 €17 018 €---
732 768 €14 712 €10 517 €18 056 €---
833 423 €14 301 €10 107 €19 122 €---
934 092 €13 876 €9 682 €20 215 €---
1034 773 €13 436 €9 242 €21 337 €---
1135 469 €12 981 €8 786 €22 488 €---
1236 178 €12 509 €8 314 €23 670 €---
1336 902 €12 020 €7 826 €24 882 €---
1437 640 €11 514 €7 320 €26 126 €---
1538 393 €10 990 €6 796 €27 403 €---
1639 161 €10 447 €6 253 €28 713 €---
1739 944 €9 885 €5 691 €30 058 €---
1840 743 €9 303 €5 109 €31 439 €---
1941 558 €8 701 €4 506 €32 857 €---
2042 389 €8 077 €3 882 €34 312 €---
2143 236 €7 430 €3 236 €35 806 €---
2244 101 €6 761 €2 567 €37 340 €---
2344 983 €6 068 €1 873 €38 915 €---
2445 883 €5 350 €1 156 €40 533 €---
2546 801 €4 607 €412 €42 194 €---
TOTAL931 982 €332 199 €184 236 €599 783 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 599 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 110 €-3 210 €+9 320 €
2+6 110 €0 €+6 110 €
3+6 110 €+2 093 €+4 017 €
4+6 110 €+4 505 €+1 605 €
5+6 110 €+4 802 €+1 308 €
6+6 110 €+5 105 €+1 005 €
7+6 110 €+5 417 €+693 €
8+6 110 €+5 737 €+373 €
9+6 110 €+6 065 €+45 €
10+6 110 €+6 401 €-291 €
11+6 110 €+6 746 €-636 €
12+6 110 €+7 101 €-991 €
13+6 110 €+7 465 €-1 355 €
14+6 110 €+7 838 €-1 728 €
15+6 110 €+8 221 €-2 111 €
16+6 110 €+8 614 €-2 504 €
17+6 110 €+9 018 €-2 908 €
18+6 110 €+9 432 €-3 322 €
19+6 110 €+9 857 €-3 747 €
20+6 110 €+10 294 €-4 184 €
21+6 110 €+10 742 €-4 632 €
22+6 110 €+11 202 €-5 092 €
23+6 110 €+11 675 €-5 565 €
24+6 110 €+12 160 €-6 050 €
25+6 110 €+12 658 €-6 548 €
Total+152 750 €+179 935 €+-27 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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