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Achat appartement

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface54m²
Coût Total95 556€
Loyer Annuel6 829€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 580 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 251,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 54 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1958, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour, Interphone

Idéal investisseurs ! Venez découvrir cet appartement de type 3 situé en centre ville d'une superficie de 54.65m2. Il se compose d'un hall d'entrée de 6.85m2, d'une cuisine séparée de 6.35m2, un séjour/salon de 14m2, une salle d'eau de 3.25m2, un WC indépendant de 1.15m2 et deux chambres de 11m2 et 12.05m2. Annexes : une cave de 8m2. L'appartement est actuellement loué depuis le 25/09/2014 moyennant un loyer de 412.45EUR+34.99EUR de charges. Eléments d'équipements : chauffage central au gaz de ville, eau chaude sanitaire au gaz, mensuiseries PVC double vitrage, volets à battant en PVC, assainissement de type tout à l'égout. Charges annuelles de copropriété : 691.34EUR Taxe foncière : 980EUR 1 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Total : 95 556€
Prix d'acquisition : 67 580€
Travaux : 22 570€
Valeur du bien : 90 150€
Frais de notaire : 5 406€
Coût estimé : 5 406€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6829€/an
Fourchette totale : 449€ - 721€/mois
Fourchette annuelle : 5388€ - 8657€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 556€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 118,45€
Coût de l'assurance :8 361,15€
Taxe foncière : 980,00€/an
Soit par mois : 81,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 57,61€/mois
Soit par an : 691,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 569,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes de l'eau chaude sanitaire au gaz
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement et la conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (3.25 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (6.35 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 570 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 750€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 750€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau gaz: 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain (3.25 m²): 900€/m² × 3.25 = 2925€, Plomberie: 1500€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 475€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine (6.35 m²): 400€/m² × 6.35 = 2540€, Main d'œuvre: 460€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant dans 2 chambres (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds dans 2 chambres (24 m²): 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds dans le salon (15 m²): 60€/m² × 15 = 900€, Main d'œuvre: 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 750€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 829 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 556 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 764 €
Revenus locatifs : +6 829 €
Charges déductibles : -27 764 €
Résultat foncier Année 1 : -20 935 €(Déficit de 20 935 €)
Imputable sur revenu global : 20 935 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 194 €/an
Revenus locatifs : +6 829 €
Charges déductibles : -5 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 635 €/an
Prix d'achat du bien : 67 580 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 927 €(65% de 67 580 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 597 €/an
Calcul : 43 927 € × 3,636% = 1 597 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 829 €27 767 €3 192 €-20 938 €20 938 €--
26 966 €5 112 €3 107 €1 853 €---
37 105 €5 025 €3 019 €2 081 €---
47 247 €4 934 €2 928 €2 314 €---
57 392 €4 840 €2 834 €2 553 €---
67 540 €4 742 €2 737 €2 798 €---
77 691 €4 642 €2 636 €3 049 €---
87 845 €4 538 €2 532 €3 307 €---
98 002 €4 430 €2 424 €3 571 €---
108 162 €4 319 €2 313 €3 843 €---
118 325 €4 204 €2 198 €4 121 €---
128 491 €4 085 €2 079 €4 407 €---
138 661 €3 961 €1 956 €4 700 €---
148 834 €3 834 €1 828 €5 000 €---
159 011 €3 702 €1 696 €5 309 €---
169 191 €3 566 €1 560 €5 625 €---
179 375 €3 425 €1 419 €5 950 €---
189 563 €3 279 €1 273 €6 284 €---
199 754 €3 128 €1 123 €6 626 €---
209 949 €2 972 €967 €6 977 €---
2110 148 €2 811 €805 €7 337 €---
2210 351 €2 644 €638 €7 707 €---
2310 558 €2 471 €466 €8 087 €---
2410 769 €2 293 €287 €8 476 €---
2510 985 €2 108 €102 €8 876 €---
TOTAL218 745 €118 833 €46 118 €99 912 €20 938 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 281 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 434 €-6 281 €+7 715 €
2+1 434 €+556 €+878 €
3+1 434 €+624 €+810 €
4+1 434 €+694 €+740 €
5+1 434 €+766 €+668 €
6+1 434 €+839 €+595 €
7+1 434 €+915 €+519 €
8+1 434 €+992 €+442 €
9+1 434 €+1 071 €+363 €
10+1 434 €+1 153 €+281 €
11+1 434 €+1 236 €+198 €
12+1 434 €+1 322 €+112 €
13+1 434 €+1 410 €+24 €
14+1 434 €+1 500 €-66 €
15+1 434 €+1 593 €-159 €
16+1 434 €+1 688 €-254 €
17+1 434 €+1 785 €-351 €
18+1 434 €+1 885 €-451 €
19+1 434 €+1 988 €-554 €
20+1 434 €+2 093 €-659 €
21+1 434 €+2 201 €-767 €
22+1 434 €+2 312 €-878 €
23+1 434 €+2 426 €-992 €
24+1 434 €+2 543 €-1 109 €
25+1 434 €+2 663 €-1 229 €
Total+35 850 €+29 974 €+5 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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