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Maison - 4 pièce(s) - 160 m²

Bien expiré
VilleCouzeix (87)
Surface160m²
Coût Total181 580€
Loyer Annuel17 894€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+380€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 021,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

// COUZEIX / 160m² of living space / Heat pump //Former commercial premises with great potential, close to amenities.Located in Couzeix, this unusual building offers exceptional potential for a professional or residential project. With a generous surface area of 160m² and spread over 3 levels, this building will appeal to lovers of unique and charming properties.The interior space is currently empty, providing a blank canvas for your creativity. You have the opportunity to design the interior according to your needs and preferences.Request for change of use - from commercial to residential - submitted and accepted by the town hall in June 2025** Heat pump ** Alarm **Located close to amenities, shops, schools, and public transportation, this building enjoys an ideal location for fully enjoying city life while maintaining a peaceful and unspoiled living environment.A rare opportunity not to be missed to bring your real estate project to life in an exceptional location in Couzeix. Contact us now to schedule a viewing and let your imagination run wild to shape this building to your liking.

Descriptif :

  • Surface habitable : 160
  • Nb. de pièces : 4
Ville : Couzeix
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87270
Coordonnées : 45.867217, 1.249185
Total : 181 580€
Prix d'acquisition : 163 500€
Travaux : 5 000€
Valeur du bien : 168 500€
Frais de notaire : 13 080€
Coût estimé : 13 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.32€/m²/mois
Fourchette : 7.45€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17894€/an
Fourchette totale : 1193€ - 1865€/mois
Fourchette annuelle : 14311€ - 22375€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 840,43 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :294 469 €
Prix d'achat :163 500 €
Décote à l'achat :-130 969€ (-44.5%)
Marge achat-revente :112 889€ (38.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 961,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 129,68€
Coût de l'assurance :15 888,25€
Taxe foncière : 1 789,43€/an
Soit par mois : 149,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :380,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (~30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 000 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (peinture + robinetterie)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 894 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 701 €
Revenus locatifs : +17 894 €
Charges déductibles : -13 701 €
Résultat foncier Année 1 : 4 194 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 701 €/an
Revenus locatifs : +17 894 €
Charges déductibles : -8 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 194 €/an
Prix d'achat du bien : 163 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 275 €(65% de 163 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 865 €/an
Calcul : 106 275 € × 3,636% = 3 865 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 894 €13 707 €6 282 €4 188 €---
218 252 €8 542 €6 117 €9 710 €---
318 617 €8 372 €5 947 €10 246 €---
418 990 €8 195 €5 770 €10 795 €---
519 369 €8 012 €5 587 €11 357 €---
619 757 €7 823 €5 398 €11 934 €---
720 152 €7 627 €5 202 €12 525 €---
820 555 €7 424 €4 999 €13 131 €---
920 966 €7 214 €4 789 €13 752 €---
1021 385 €6 996 €4 571 €14 389 €---
1121 813 €6 771 €4 346 €15 042 €---
1222 249 €6 537 €4 113 €15 712 €---
1322 694 €6 296 €3 871 €16 399 €---
1423 148 €6 045 €3 621 €17 103 €---
1523 611 €5 786 €3 361 €17 825 €---
1624 083 €5 518 €3 093 €18 566 €---
1724 565 €5 240 €2 815 €19 325 €---
1825 056 €4 952 €2 527 €20 104 €---
1925 558 €4 654 €2 229 €20 904 €---
2026 069 €4 345 €1 920 €21 723 €---
2126 590 €4 026 €1 601 €22 565 €---
2227 122 €3 694 €1 270 €23 427 €---
2327 664 €3 352 €927 €24 313 €---
2428 218 €2 997 €572 €25 221 €---
2528 782 €2 629 €204 €26 153 €---
TOTAL573 161 €156 754 €91 130 €416 407 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 758 €+1 256 €+2 502 €
2+3 758 €+2 913 €+845 €
3+3 758 €+3 074 €+684 €
4+3 758 €+3 238 €+520 €
5+3 758 €+3 407 €+351 €
6+3 758 €+3 580 €+178 €
7+3 758 €+3 757 €+1 €
8+3 758 €+3 939 €-181 €
9+3 758 €+4 126 €-368 €
10+3 758 €+4 317 €-559 €
11+3 758 €+4 513 €-755 €
12+3 758 €+4 714 €-956 €
13+3 758 €+4 920 €-1 162 €
14+3 758 €+5 131 €-1 373 €
15+3 758 €+5 347 €-1 589 €
16+3 758 €+5 570 €-1 812 €
17+3 758 €+5 798 €-2 040 €
18+3 758 €+6 031 €-2 273 €
19+3 758 €+6 271 €-2 513 €
20+3 758 €+6 517 €-2 759 €
21+3 758 €+6 769 €-3 011 €
22+3 758 €+7 028 €-3 270 €
23+3 758 €+7 294 €-3 536 €
24+3 758 €+7 566 €-3 808 €
25+3 758 €+7 846 €-4 088 €
Total+93 950 €+124 922 €+-30 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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