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Maison - 4 pièce(s) - 160 m²

VilleCouzeix (87)
Surface160
Coût Total181 580
Loyer Annuel17 894
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+380
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 021,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

// COUZEIX / 160m² of living space / Heat pump //Former commercial premises with great potential, close to amenities.Located in Couzeix, this unusual building offers exceptional potential for a professional or residential project. With a generous surface area of 160m² and spread over 3 levels, this building will appeal to lovers of unique and charming properties.The interior space is currently empty, providing a blank canvas for your creativity. You have the opportunity to design the interior according to your needs and preferences.Request for change of use - from commercial to residential - submitted and accepted by the town hall in June 2025** Heat pump ** Alarm **Located close to amenities, shops, schools, and public transportation, this building enjoys an ideal location for fully enjoying city life while maintaining a peaceful and unspoiled living environment.A rare opportunity not to be missed to bring your real estate project to life in an exceptional location in Couzeix. Contact us now to schedule a viewing and let your imagination run wild to shape this building to your liking.

Descriptif :

  • Surface habitable : 160
  • Nb. de pièces : 4
Ville : Couzeix
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87270
Coordonnées : 45.867217, 1.249185
Total : 181 580
Prix d'acquisition : 163 500
Travaux : 5 000
Valeur du bien : 168 500
Frais de notaire : 13 080
Coût estimé : 13 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 9.32€/m²/mois
Fourchette : 7.45€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17894€/an
Fourchette totale : 1193€ - 1865€/mois
Fourchette annuelle : 14311€ - 22375€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 840,43 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :294 469
Prix d'achat :163 500
Décote à l'achat :-130 969 (-44.5%)
Marge achat-revente :112 889€ (38.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 961,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 129,68
Coût de l'assurance :15 888,25
Taxe foncière : 1 789,43€/an
Soit par mois : 149,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :380,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (~30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 000(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 000
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (peinture + robinetterie)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 894 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 580 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 701
Revenus locatifs : +17 894
Charges déductibles : -13 701
Résultat foncier Année 1 : 4 194

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 701 €/an
Revenus locatifs : +17 894
Charges déductibles : -8 701
Résultat foncier Années 2+ : 9 194 €/an
Prix d'achat du bien : 163 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 275(65% de 163 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 865 €/an
Calcul : 106 275 € × 3,636% = 3 865
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 89413 7076 2824 188---
218 2528 5426 1179 710---
318 6178 3725 94710 246---
418 9908 1955 77010 795---
519 3698 0125 58711 357---
619 7577 8235 39811 934---
720 1527 6275 20212 525---
820 5557 4244 99913 131---
920 9667 2144 78913 752---
1021 3856 9964 57114 389---
1121 8136 7714 34615 042---
1222 2496 5374 11315 712---
1322 6946 2963 87116 399---
1423 1486 0453 62117 103---
1523 6115 7863 36117 825---
1624 0835 5183 09318 566---
1724 5655 2402 81519 325---
1825 0564 9522 52720 104---
1925 5584 6542 22920 904---
2026 0694 3451 92021 723---
2126 5904 0261 60122 565---
2227 1223 6941 27023 427---
2327 6643 35292724 313---
2428 2182 99757225 221---
2528 7822 62920426 153---
TOTAL573 161156 75491 130416 4070Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 407
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 758+1 256+2 502
2+3 758+2 913+845
3+3 758+3 074+684
4+3 758+3 238+520
5+3 758+3 407+351
6+3 758+3 580+178
7+3 758+3 757+1
8+3 758+3 939-181
9+3 758+4 126-368
10+3 758+4 317-559
11+3 758+4 513-755
12+3 758+4 714-956
13+3 758+4 920-1 162
14+3 758+5 131-1 373
15+3 758+5 347-1 589
16+3 758+5 570-1 812
17+3 758+5 798-2 040
18+3 758+6 031-2 273
19+3 758+6 271-2 513
20+3 758+6 517-2 759
21+3 758+6 769-3 011
22+3 758+7 028-3 270
23+3 758+7 294-3 536
24+3 758+7 566-3 808
25+3 758+7 846-4 088
Total+93 950+124 922+-30 972
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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