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Maison Peillac 7 pièce(s) 128 m2

Bien expiré
VillePeillac (56)
Surface128m²
Coût Total171 829€
Loyer Annuel12 218€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 151 990 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 187,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 3, Jardin

56220 Peillac : Situé au coeur du bourg, à deux pas des écoles et des commerces, cet ensemble immobilier offre un beau potentiel avec deux habitations réunies. Il se compose d'un espace à usage commercial, de deux cuisines, d'un séjour avec cheminée, de 4 chambres ainsi que d'un bureau. Vous profiterez également d'un jardin et d'une cour entièrement clos. Un bien rare à découvrir sans tarder ! - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126648.pdf

Ville : Peillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56220
Coordonnées : 47.713256, -2.218562
Total : 171 829€
Prix d'acquisition : 151 990€
Travaux : 7 680€
Valeur du bien : 159 670€
Frais de notaire : 12 159€
Coût estimé : 12 159€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1018€/mois
Loyer annuel estimé : 12218€/an
Fourchette totale : 813€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9757€ - 15300€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 684,78 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 652 €
Prix d'achat :151 990 €
Décote à l'achat :-63 662€ (-29.5%)
Marge achat-revente :43 823€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 829€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 921,13€
Coût de l'assurance :15 035,04€
Taxe foncière : 1 221,80€/an
Soit par mois : 101,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 018,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 680 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 680€
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 60€/m² = 7680€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Peillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 218 €/an
Calcul : 1 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 829 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 222 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 049 €
Revenus locatifs : +12 218 €
Charges déductibles : -15 049 €
Résultat foncier Année 1 : -2 831 €(Déficit de 2 831 €)
Imputable sur revenu global : 2 831 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 369 €/an
Revenus locatifs : +12 218 €
Charges déductibles : -7 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 849 €/an
Prix d'achat du bien : 151 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 794 €(65% de 151 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 794 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 218 €15 055 €5 551 €-2 837 €2 837 €--
212 462 €7 225 €5 401 €5 238 €---
312 712 €7 070 €5 247 €5 642 €---
412 966 €6 910 €5 086 €6 056 €---
513 225 €6 744 €4 921 €6 481 €---
613 490 €6 573 €4 750 €6 916 €---
713 759 €6 397 €4 573 €7 363 €---
814 035 €6 214 €4 391 €7 820 €---
914 315 €6 026 €4 203 €8 290 €---
1014 602 €5 831 €4 008 €8 771 €---
1114 894 €5 630 €3 807 €9 264 €---
1215 192 €5 422 €3 599 €9 770 €---
1315 495 €5 207 €3 384 €10 288 €---
1415 805 €4 985 €3 162 €10 820 €---
1516 121 €4 756 €2 933 €11 366 €---
1616 444 €4 519 €2 696 €11 925 €---
1716 773 €4 274 €2 451 €12 499 €---
1817 108 €4 021 €2 198 €13 087 €---
1917 450 €3 760 €1 937 €13 691 €---
2017 799 €3 490 €1 667 €14 310 €---
2118 155 €3 211 €1 388 €14 944 €---
2218 518 €2 923 €1 099 €15 596 €---
2318 889 €2 625 €802 €16 264 €---
2419 267 €2 317 €494 €16 949 €---
2519 652 €1 999 €176 €17 653 €---
TOTAL391 347 €133 181 €79 921 €258 165 €2 837 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 851 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 566 €-851 €+3 417 €
2+2 566 €+1 571 €+995 €
3+2 566 €+1 693 €+873 €
4+2 566 €+1 817 €+749 €
5+2 566 €+1 944 €+622 €
6+2 566 €+2 075 €+491 €
7+2 566 €+2 209 €+357 €
8+2 566 €+2 346 €+220 €
9+2 566 €+2 487 €+79 €
10+2 566 €+2 631 €-65 €
11+2 566 €+2 779 €-213 €
12+2 566 €+2 931 €-365 €
13+2 566 €+3 087 €-521 €
14+2 566 €+3 246 €-680 €
15+2 566 €+3 410 €-844 €
16+2 566 €+3 578 €-1 012 €
17+2 566 €+3 750 €-1 184 €
18+2 566 €+3 926 €-1 360 €
19+2 566 €+4 107 €-1 541 €
20+2 566 €+4 293 €-1 727 €
21+2 566 €+4 483 €-1 917 €
22+2 566 €+4 679 €-2 113 €
23+2 566 €+4 879 €-2 313 €
24+2 566 €+5 085 €-2 519 €
25+2 566 €+5 296 €-2 730 €
Total+64 150 €+77 450 €+-13 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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