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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface63m²
Coût Total90 672€
Loyer Annuel7 407€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 79 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 268,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Balcon

Situé en centre-ville, dans une rue secondaire, cet appartement de 63 m², actuellement loué, se destine à un investissement locatif. Il se compose d'un séjour, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains et de W.C. Cet appartement possède aussi un balcon et une cave.

"Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: "

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.724408, 1.606578
Total : 90 672€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 4 380€
Valeur du bien : 84 280€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7407€/an
Fourchette totale : 496€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 5948€ - 9225€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,33 €/m²
Basé sur :398 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 088 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-23 188€ (-22.5%)
Marge achat-revente :12 416€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 469,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 173,38€
Coût de l'assurance :7 933,80€
Taxe foncière : 740,72€/an
Soit par mois : 61,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 617,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 380 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (peinture + vérification électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (remplacement éléments sanitaires + carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 407 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 672 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 741 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 365 €
Revenus locatifs : +7 407 €
Charges déductibles : -8 365 €
Résultat foncier Année 1 : -957 €(Déficit de 957 €)
Imputable sur revenu global : 957 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 985 €/an
Revenus locatifs : +7 407 €
Charges déductibles : -3 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 407 €8 368 €2 929 €-960 €960 €--
27 555 €3 908 €2 850 €3 647 €---
37 706 €3 827 €2 769 €3 880 €---
47 861 €3 742 €2 684 €4 118 €---
58 018 €3 655 €2 597 €4 363 €---
68 178 €3 565 €2 507 €4 614 €---
78 342 €3 471 €2 413 €4 870 €---
88 509 €3 375 €2 317 €5 133 €---
98 679 €3 276 €2 218 €5 403 €---
108 852 €3 173 €2 115 €5 679 €---
119 029 €3 067 €2 009 €5 963 €---
129 210 €2 957 €1 899 €6 253 €---
139 394 €2 844 €1 786 €6 550 €---
149 582 €2 727 €1 668 €6 855 €---
159 774 €2 606 €1 547 €7 168 €---
169 969 €2 480 €1 422 €7 489 €---
1710 168 €2 351 €1 293 €7 817 €---
1810 372 €2 218 €1 160 €8 154 €---
1910 579 €2 080 €1 022 €8 499 €---
2010 791 €1 938 €879 €8 853 €---
2111 007 €1 790 €732 €9 216 €---
2211 227 €1 638 €580 €9 589 €---
2311 451 €1 481 €423 €9 970 €---
2411 680 €1 319 €261 €10 362 €---
2511 914 €1 151 €93 €10 763 €---
TOTAL237 254 €73 005 €42 173 €164 249 €960 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 288 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 249 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 407 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 556 €-288 €+1 844 €
2+1 556 €+1 094 €+462 €
3+1 556 €+1 164 €+392 €
4+1 556 €+1 236 €+320 €
5+1 556 €+1 309 €+247 €
6+1 556 €+1 384 €+172 €
7+1 556 €+1 461 €+95 €
8+1 556 €+1 540 €+16 €
9+1 556 €+1 621 €-65 €
10+1 556 €+1 704 €-148 €
11+1 556 €+1 789 €-233 €
12+1 556 €+1 876 €-320 €
13+1 556 €+1 965 €-409 €
14+1 556 €+2 057 €-501 €
15+1 556 €+2 150 €-594 €
16+1 556 €+2 247 €-691 €
17+1 556 €+2 345 €-789 €
18+1 556 €+2 446 €-890 €
19+1 556 €+2 550 €-994 €
20+1 556 €+2 656 €-1 100 €
21+1 556 €+2 765 €-1 209 €
22+1 556 €+2 877 €-1 321 €
23+1 556 €+2 991 €-1 435 €
24+1 556 €+3 108 €-1 552 €
25+1 556 €+3 229 €-1 673 €
Total+38 900 €+49 275 €+-10 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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