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Maison plain pied à rénover - 60 m2

Bien expiré
VilleMerpins (16)
Surface65.7m²
Coût Total70 820€
Loyer Annuel7 071€
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 65.7 m²
Prix au m² : 821,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Maison de plain-pied située en centre de Merpins, sur un terrain d'environ 700 m². Le bien est destiné à un projet de rénovation complète ou de reconstruction. Terrain plat, offrant différentes possibilités d'aménagement selon le projet. Environnement central, à proximité des commodités. (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/352672.pdf

Ville : Merpins
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.667620, -0.371118
Total : 70 820€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 66 500€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.7m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.95€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7071€/an
Fourchette totale : 457€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5483€ - 9119€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 12.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :350,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 370,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 406,44€
Coût de l'assurance :6 019,70€
Taxe foncière : 707,11€/an
Soit par mois : 58,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 589,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne
Quantité: 165 m² (surface estimée des murs extérieurs)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: toute la plomberie à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 071 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 241 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 825 €
Revenus locatifs : +7 071 €
Charges déductibles : -15 825 €
Résultat foncier Année 1 : -8 754 €(Déficit de 8 754 €)
Imputable sur revenu global : 8 754 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 325 €/an
Revenus locatifs : +7 071 €
Charges déductibles : -3 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 746 €/an
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 071 €15 827 €2 380 €-8 756 €8 756 €--
27 213 €3 264 €2 316 €3 948 €---
37 357 €3 199 €2 251 €4 158 €---
47 504 €3 131 €2 183 €4 373 €---
57 654 €3 061 €2 113 €4 593 €---
67 807 €2 989 €2 041 €4 818 €---
77 963 €2 914 €1 966 €5 049 €---
88 123 €2 837 €1 889 €5 286 €---
98 285 €2 756 €1 809 €5 528 €---
108 451 €2 674 €1 726 €5 777 €---
118 620 €2 588 €1 640 €6 032 €---
128 792 €2 499 €1 551 €6 293 €---
138 968 €2 407 €1 459 €6 561 €---
149 147 €2 312 €1 364 €6 835 €---
159 330 €2 214 €1 266 €7 116 €---
169 517 €2 112 €1 165 €7 404 €---
179 707 €2 007 €1 059 €7 700 €---
189 901 €1 899 €951 €8 003 €---
1910 099 €1 786 €838 €8 313 €---
2010 301 €1 670 €722 €8 632 €---
2110 507 €1 549 €601 €8 958 €---
2210 717 €1 425 €477 €9 293 €---
2310 932 €1 296 €348 €9 636 €---
2411 150 €1 162 €214 €9 988 €---
2511 373 €1 024 €77 €10 349 €---
TOTAL226 491 €70 604 €34 406 €155 887 €8 756 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 627 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 485 €-2 627 €+4 112 €
2+1 485 €+1 184 €+301 €
3+1 485 €+1 247 €+238 €
4+1 485 €+1 312 €+173 €
5+1 485 €+1 378 €+107 €
6+1 485 €+1 445 €+40 €
7+1 485 €+1 515 €-30 €
8+1 485 €+1 586 €-101 €
9+1 485 €+1 659 €-174 €
10+1 485 €+1 733 €-248 €
11+1 485 €+1 810 €-325 €
12+1 485 €+1 888 €-403 €
13+1 485 €+1 968 €-483 €
14+1 485 €+2 050 €-565 €
15+1 485 €+2 135 €-650 €
16+1 485 €+2 221 €-736 €
17+1 485 €+2 310 €-825 €
18+1 485 €+2 401 €-916 €
19+1 485 €+2 494 €-1 009 €
20+1 485 €+2 590 €-1 105 €
21+1 485 €+2 687 €-1 202 €
22+1 485 €+2 788 €-1 303 €
23+1 485 €+2 891 €-1 406 €
24+1 485 €+2 996 €-1 511 €
25+1 485 €+3 105 €-1 620 €
Total+37 125 €+46 766 €+-9 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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