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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface125m²
Coût Total266 800€
Loyer Annuel16 919€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 760 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 38,3 m²), 3 chambres, 2 balcons, calme, Exposition ouest

À vendre à Nîmes, proche Jardins de la Fontaine, découvrez ce bel appartement de 125 m² situé au 1er étage d'une copropriété à taille humaine. Il offre de beaux volumes et une disposition idéale pour une famille, avec trois chambres dont une suite parentale avec salle d'eau privative, un vaste séjour lumineux, une cuisine indépendante et une salle de bain supplémentaire.Le stationnement est facilité grâce à un abonnement municipal de seulement 15 € par mois. Très proche des commodités, commerces, écoles et transports, cet appartement allie confort, praticité et qualité de vie, le tout dans un quartier calme et recherché, à deux pas du centre-ville de Nîmes. Pas de procédures en cours - Nombre de lots : 9 - Charges de copropriété : 166€/mois Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site :

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.835806, 4.361966
Total : 266 800€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 249 200€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16919€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1786€/mois
Fourchette annuelle : 13353€ - 21436€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 262,01 €/m²
Basé sur :1364 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 751 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-62 751€ (-22.2%)
Marge achat-revente :15 951€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 302,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :75,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 378,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 094,06€
Coût de l'assurance :22 678,00€
Taxe foncière : 1 691,86€/an
Soit par mois : 140,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,00€/mois
Soit par an : 1 992,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 409,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 126 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement d'éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 400€
    Cuisine complète: 10 m² × 950€/m² = 9500€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1800€/m² = 10800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1000€/chambre = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 919 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 907 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 992 €/an
Calcul : 166 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 402 €
Revenus locatifs : +16 919 €
Charges déductibles : -42 402 €
Résultat foncier Année 1 : -25 484 €(Déficit de 25 484 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 202 €/an
Revenus locatifs : +16 919 €
Charges déductibles : -13 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14783.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 919 €42 411 €8 620 €-25 492 €10 700 €14 792 €14 792 €
217 257 €12 978 €8 387 €4 279 €--10 513 €
317 602 €12 737 €8 146 €4 865 €--5 648 €
417 954 €12 489 €7 898 €5 466 €--183 €
518 313 €12 232 €7 641 €6 081 €---
618 680 €11 966 €7 375 €6 713 €---
719 053 €11 692 €7 101 €7 361 €---
819 434 €11 409 €6 818 €8 025 €---
919 823 €11 116 €6 525 €8 707 €---
1020 219 €10 814 €6 223 €9 406 €---
1120 624 €10 501 €5 910 €10 122 €---
1221 036 €10 179 €5 588 €10 858 €---
1321 457 €9 845 €5 254 €11 612 €---
1421 886 €9 500 €4 909 €12 386 €---
1522 324 €9 144 €4 553 €13 179 €---
1622 770 €8 776 €4 185 €13 994 €---
1723 226 €8 396 €3 805 €14 829 €---
1823 690 €8 004 €3 413 €15 687 €---
1924 164 €7 598 €3 007 €16 566 €---
2024 647 €7 179 €2 588 €17 469 €---
2125 140 €6 746 €2 155 €18 395 €---
2225 643 €6 298 €1 707 €19 345 €---
2326 156 €5 836 €1 245 €20 320 €---
2426 679 €5 358 €767 €21 321 €---
2527 213 €4 864 €273 €22 348 €---
TOTAL541 909 €268 069 €124 094 €273 841 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 553 €-3 210 €+6 763 €
2+3 553 €0 €+3 553 €
3+3 553 €0 €+3 553 €
4+3 553 €0 €+3 553 €
5+3 553 €+1 770 €+1 783 €
6+3 553 €+2 014 €+1 539 €
7+3 553 €+2 208 €+1 345 €
8+3 553 €+2 408 €+1 145 €
9+3 553 €+2 612 €+941 €
10+3 553 €+2 822 €+731 €
11+3 553 €+3 037 €+516 €
12+3 553 €+3 257 €+296 €
13+3 553 €+3 484 €+69 €
14+3 553 €+3 716 €-163 €
15+3 553 €+3 954 €-401 €
16+3 553 €+4 198 €-645 €
17+3 553 €+4 449 €-896 €
18+3 553 €+4 706 €-1 153 €
19+3 553 €+4 970 €-1 417 €
20+3 553 €+5 241 €-1 688 €
21+3 553 €+5 518 €-1 965 €
22+3 553 €+5 803 €-2 250 €
23+3 553 €+6 096 €-2 543 €
24+3 553 €+6 396 €-2 843 €
25+3 553 €+6 704 €-3 151 €
Total+88 825 €+82 152 €+6 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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