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Vente appartement 5 pièces 105 m² Sarcelles (95200) - Superimmo

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface105
Coût Total228 800
Loyer Annuel20 487
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 13, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Gino Boccara vous propose: Appartement spacieux de 5 Pièces à Sarcelles - À Découvrir Absolument !

Découvrez ce magnifique appartement traversant Est/Ouest d'une superficie de 105m² environ, situé au 5ème étage d'un immeuble de 13 étages, offrant un bon confort de vie et des prestations de qualité.

L'appartement propose une vaste entrée, un séjour lumineux, une grande cuisine de 14 m² environ, un dégagement qui accueille 3 chambres, une salle de bain, un wc séparé, une buanderie et un débarras.

L'appartement est situé en plein centre ville, au pied de toutes commodités, des transports en commun, des écoles et des commerces.

L'immeuble est équipé de 2 ascenseurs pour faciliter l'accès aux étages.

En annexes, une place de parking en sous-sol ainsi qu'une cave, complètent ce bien.

Ses atouts

  • Situation géographique du bien / Centre ville, au pied de toutes les commodités
  • Localisation et luminosité
  • Quartier proche grande synagogue
  • Ecoles maternelles et primaires, commerces, cabinet médical, au pied de l'immeuble
  • Proche des transports (Tramway T5, Bus, RER D - A 15mn de la Gare du Nord

Ne manquez pas cette opportunité de vous installer dans un appartement spacieux et lumineux à Sarcelles. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite !

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 600 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 405.03 euros par mois (soit 4860.36 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 273 et classe CLIMAT C indice 22. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Gino Boccara mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PONTOISE sous le numéro 952874667, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.979052, 2.369648
Total : 228 800
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 34 400
Valeur du bien : 214 400
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1707€/mois
Loyer annuel estimé : 20487€/an
Fourchette totale : 1247€ - 2337€/mois
Fourchette annuelle : 14967€ - 28043€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 130,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 197,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 426,37
Coût de l'assurance :20 020,00
Taxe foncière : 2 048,71€/an
Soit par mois : 170,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 405,03€/mois
Soit par an : 4 860,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 707,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 773,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Remplacement système chauffage: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Pose parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 487 €/an
Calcul : 1 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 800 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 049 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 860 €/an
Calcul : 405 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 745
Revenus locatifs : +20 487
Charges déductibles : -49 745
Résultat foncier Année 1 : -29 258(Déficit de 29 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 858
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 345 €/an
Revenus locatifs : +20 487
Charges déductibles : -15 345
Résultat foncier Années 2+ : 5 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7857.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 48749 7527 642-29 26521 400 €7 865 €7 865 €
220 89715 1497 4395 748--2 117 €
321 31514 9387 2286 377---
421 74114 7207 0117 021---
522 17614 4956 7857 681---
622 61914 2626 5538 357---
723 07214 0226 3129 050---
823 53313 7726 0639 761---
924 00413 5155 80510 489---
1024 48413 2485 53811 236---
1124 97412 9735 26312 001---
1225 47312 6874 97812 786---
1325 98312 3924 68313 590---
1426 50212 0874 37814 415---
1527 03211 7724 06215 260---
1627 57311 4463 73616 127---
1728 12411 1083 39817 016---
1828 68710 7593 04917 928---
1929 26110 3982 68818 863---
2029 84610 0242 31419 822---
2130 4439 6381 92820 805---
2231 0529 2381 52821 813---
2331 6738 8251 11522 848---
2432 3068 39768723 909---
2532 9527 95524524 997---
TOTAL656 208337 573110 426318 63521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 635
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 302-6 420+10 722
2+4 3020+4 302
3+4 302+1 278+3 024
4+4 302+2 106+2 196
5+4 302+2 304+1 998
6+4 302+2 507+1 795
7+4 302+2 715+1 587
8+4 302+2 928+1 374
9+4 302+3 147+1 155
10+4 302+3 371+931
11+4 302+3 600+702
12+4 302+3 836+466
13+4 302+4 077+225
14+4 302+4 324-22
15+4 302+4 578-276
16+4 302+4 838-536
17+4 302+5 105-803
18+4 302+5 378-1 076
19+4 302+5 659-1 357
20+4 302+5 947-1 645
21+4 302+6 241-1 939
22+4 302+6 544-2 242
23+4 302+6 854-2 552
24+4 302+7 173-2 871
25+4 302+7 499-3 197
Total+107 550+95 590+11 960
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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