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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface73m²
Coût Total117 040€
Loyer Annuel8 727€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 410,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 32 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains

Pour investisseur ou premier achat ,bel appartement de 73m² de surface habitable en vente à LENS comprenant: Entrée dans le séjour- salon ouvert sur la cuisine ,salle de bains ,WC, cellier ,deux chambres. Puis un appartement de 16m² actuellement loué. Prés des grands axes et secteur tranquille.

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.434925, 2.821571
Total : 117 040€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 5 800€
Valeur du bien : 108 800€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 727€/mois
Loyer annuel estimé : 8727€/an
Fourchette totale : 594€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 7130€ - 10682€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 816,67 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 617 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-29 617€ (-22.3%)
Marge achat-revente :15 577€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 861,48€
Coût de l'assurance :10 241,00€
Taxe foncière : 872,70€/an
Soit par mois : 72,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais quelques signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de luminaires.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 800 €(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 300€
    Remplacement de la robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Peinture des murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement de luminaires: 2 luminaires × 150€ = 300€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 780€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 727 €/an
Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 011 €
Revenus locatifs : +8 727 €
Charges déductibles : -11 011 €
Résultat foncier Année 1 : -2 284 €(Déficit de 2 284 €)
Imputable sur revenu global : 2 284 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 211 €/an
Revenus locatifs : +8 727 €
Charges déductibles : -5 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 516 €/an
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 727 €11 015 €3 933 €-2 288 €2 288 €--
28 902 €5 110 €3 828 €3 791 €---
39 080 €5 002 €3 720 €4 077 €---
49 261 €4 891 €3 608 €4 371 €---
59 446 €4 775 €3 493 €4 671 €---
69 635 €4 655 €3 373 €4 980 €---
79 828 €4 532 €3 249 €5 296 €---
810 025 €4 404 €3 121 €5 621 €---
910 225 €4 271 €2 989 €5 954 €---
1010 430 €4 134 €2 852 €6 295 €---
1110 638 €3 993 €2 710 €6 646 €---
1210 851 €3 846 €2 564 €7 005 €---
1311 068 €3 694 €2 412 €7 374 €---
1411 289 €3 537 €2 255 €7 752 €---
1511 515 €3 375 €2 093 €8 140 €---
1611 745 €3 207 €1 925 €8 538 €---
1711 980 €3 033 €1 751 €8 947 €---
1812 220 €2 853 €1 571 €9 366 €---
1912 464 €2 667 €1 385 €9 797 €---
2012 714 €2 475 €1 193 €10 239 €---
2112 968 €2 276 €994 €10 692 €---
2213 227 €2 070 €788 €11 157 €---
2313 492 €1 857 €575 €11 635 €---
2413 762 €1 637 €354 €12 125 €---
2514 037 €1 409 €126 €12 628 €---
TOTAL279 530 €94 720 €56 861 €184 810 €2 288 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 686 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 833 €-686 €+2 519 €
2+1 833 €+1 137 €+696 €
3+1 833 €+1 223 €+610 €
4+1 833 €+1 311 €+522 €
5+1 833 €+1 401 €+432 €
6+1 833 €+1 494 €+339 €
7+1 833 €+1 589 €+244 €
8+1 833 €+1 686 €+147 €
9+1 833 €+1 786 €+47 €
10+1 833 €+1 889 €-56 €
11+1 833 €+1 994 €-161 €
12+1 833 €+2 102 €-269 €
13+1 833 €+2 212 €-379 €
14+1 833 €+2 326 €-493 €
15+1 833 €+2 442 €-609 €
16+1 833 €+2 562 €-729 €
17+1 833 €+2 684 €-851 €
18+1 833 €+2 810 €-977 €
19+1 833 €+2 939 €-1 106 €
20+1 833 €+3 072 €-1 239 €
21+1 833 €+3 208 €-1 375 €
22+1 833 €+3 347 €-1 514 €
23+1 833 €+3 490 €-1 657 €
24+1 833 €+3 637 €-1 804 €
25+1 833 €+3 788 €-1 955 €
Total+45 825 €+55 443 €+-9 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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