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EVIAN MAZOT AVEC PERMIS DE CONSTRUIRE

Bien expiré
VilleÉvian-les-Bains (74)
Surface64
Coût Total227 120
Loyer Annuel14 901
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 171,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre au calme avec très belle vue lac : ancien mazot vendu avec permis de construire permettant un changement d'usage pour une habitation individuelle de 64 m². Les viabilités sont à prévoir dans le projet de rénovation. Dossier consultable à l'agence, n'hésitez pas à nous solliciter ! A découvrir dans votre agence DECORDIER immobilier à Evian.

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Évian-les-Bains 74500. Mondialement connue pour ses eaux aux nombreuses vertus, la ville d'Évian-les-Bains est idéalement située entre lac et montagne. Évian bénéfice ainsi d'un cadre de vie unique et privilégié au charme intemporel. Les activités sportives et culturelles sont nombreuses : activités nautiques sur le lac Léman, golf, randonnées, festivals et animations culturelles font la joie des petits et grands tout au long de l'année. De plus, la proximité avec la Suisse, notamment Lausanne, confère à la région un dynamisme en matière d'emploi qui profite directement à la ville d'Évian. En vous installant à Évian-les-Bains, vous bénéficierez au quotidien d'une douceur de vivre que vous ne trouverez nulle part ailleurs. - https://www.decordier-immobilier.com/fr/mentions-legales/

Ville : Évian-les-Bains
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Coordonnées : 46.400979, 6.589793
Total : 227 120
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 77 000
Valeur du bien : 216 000
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 19.40€/m²/mois
Fourchette : 14.11€ - 26.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1242€/mois
Loyer annuel estimé : 14901€/an
Fourchette totale : 903€ - 1707€/mois
Fourchette annuelle : 10839€ - 20484€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :66,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 199,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 889,59
Coût de l'assurance :19 873,00
Taxe foncière : 1 490,09€/an
Soit par mois : 124,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 241,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 323,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou un poêle à granulés, pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Viabilités
Prévoir les travaux de viabilisation nécessaires pour l'eau, l'électricité et l'assainissement.
Quantité: 1 projet de viabilisation
Raison: Permis de construire - Nécessaire pour le changement d'usage en habitation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol adapté dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 64 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol adapté dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 64 m² total)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises de courant.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - Nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 000(1 203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour installation en 2025.
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour installation en 2025.
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour installation en 2025.
  • Gros œuvre:4 000
    Viabilisation eau, électricité, assainissement: 1 projet × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour viabilisation en 2025.
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour rénovation en 2025.
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour rénovation en 2025.
  • Chambres:4 800
    Revêtement de sol: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour revêtement en 2025.
  • Salon:4 800
    Revêtement de sol: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour revêtement en 2025.
  • Électricité générale:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour mise aux normes en 2025.
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre) - Coût moyen pour mise aux normes en 2025.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évian-les-Bains. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 901 €/an
Calcul : 1 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 120 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 795 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 490 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 067
Revenus locatifs : +14 901
Charges déductibles : -87 067
Résultat foncier Année 1 : -72 166(Déficit de 72 166 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 766
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 067 €/an
Revenus locatifs : +14 901
Charges déductibles : -10 067
Résultat foncier Années 2+ : 4 834 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50765.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 90187 0747 789-72 17321 400 €50 773 €50 773 €
215 1999 8697 5845 330--45 444 €
315 5039 6577 3725 846--39 598 €
415 8139 4387 1536 375--33 223 €
516 1299 2106 9256 919--26 304 €
616 4528 9756 6907 477--18 827 €
716 7818 7316 4468 050--10 777 €
817 1168 4796 1948 637--2 140 €
917 4598 2185 9339 241---
1017 8087 9485 6639 860---
1118 1647 6685 38310 496---
1218 5277 3785 09311 149---
1318 8987 0784 79311 820---
1419 2766 7684 48312 508---
1519 6616 4464 16113 215---
1620 0556 1133 82813 941---
1720 4565 7693 48414 687---
1820 8655 4123 12715 453---
1921 2825 0432 75816 239---
2021 7084 6612 37617 047---
2122 1424 2651 98017 877---
2222 5853 8551 57018 730---
2323 0373 4311 14619 606---
2423 4972 99270720 505---
2523 9672 53725221 430---
TOTAL477 282247 015112 890230 26721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 267
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 129-6 420+9 549
2+3 1290+3 129
3+3 1290+3 129
4+3 1290+3 129
5+3 1290+3 129
6+3 1290+3 129
7+3 1290+3 129
8+3 1290+3 129
9+3 129+2 130+999
10+3 129+2 958+171
11+3 129+3 149-20
12+3 129+3 345-216
13+3 129+3 546-417
14+3 129+3 753-624
15+3 129+3 965-836
16+3 129+4 182-1 053
17+3 129+4 406-1 277
18+3 129+4 636-1 507
19+3 129+4 872-1 743
20+3 129+5 114-1 985
21+3 129+5 363-2 234
22+3 129+5 619-2 490
23+3 129+5 882-2 753
24+3 129+6 152-3 023
25+3 129+6 429-3 300
Total+78 225+69 080+9 145
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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