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Appartement à vendre

VilleChamalières (63)
Surface38m²
Coût Total93 540€
Loyer Annuel6 468€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 657,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Kitchenette, 1 chambre, Entrée séparée, Exposition est, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

CHAMALIERES limite CLERMONTQuartier INSPE, T2 38 m² entièrement à rénover composé d'une entrée avec placard, un coin cuisine ouvert sur séjour, une chambre et une salle d'eau avec WC.Chauffage collectif gaz. Provisions sur charges : 1391 euros / anDPE ECopropriété de 25 lotsPas de procédure en cours

Ville : Chamalières
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63400
Coordonnées : 45.771690, 3.072580
Total : 93 540€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 88 500€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.43€ - 17.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6468€/an
Fourchette totale : 434€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 5214€ - 8025€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 340,22 €/m²
Basé sur :1032 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 928 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-25 928€ (-29.2%)
Marge achat-revente :-4 612€ (-5.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 483,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 507,34€
Coût de l'assurance :7 950,90€
Taxe foncière : 646,83€/an
Soit par mois : 53,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,00€/mois
Soit par an : 1 392,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 539,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant, comme une chaudière gaz à condensation, pour remplacer le chauffage collectif gaz
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur 38 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant des mises à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé par un nouveau revêtement de sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:2 880€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 480€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Éléments sanitaires: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chamalières (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 580€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 580€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 468 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 647 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 392 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 876 €
Revenus locatifs : +6 468 €
Charges déductibles : -30 876 €
Résultat foncier Année 1 : -24 408 €(Déficit de 24 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 376 €/an
Revenus locatifs : +6 468 €
Charges déductibles : -5 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3007.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 468 €30 879 €3 022 €-24 411 €21 400 €3 011 €3 011 €
26 598 €5 297 €2 940 €1 300 €--1 710 €
36 730 €5 213 €2 856 €1 517 €--194 €
46 864 €5 126 €2 769 €1 738 €---
57 001 €5 036 €2 679 €1 966 €---
67 142 €4 943 €2 586 €2 199 €---
77 284 €4 847 €2 490 €2 438 €---
87 430 €4 747 €2 390 €2 683 €---
97 579 €4 645 €2 288 €2 934 €---
107 730 €4 539 €2 182 €3 192 €---
117 885 €4 429 €2 072 €3 456 €---
128 043 €4 316 €1 959 €3 727 €---
138 203 €4 199 €1 842 €4 004 €---
148 367 €4 078 €1 721 €4 289 €---
158 535 €3 953 €1 596 €4 582 €---
168 705 €3 824 €1 467 €4 881 €---
178 880 €3 691 €1 334 €5 189 €---
189 057 €3 553 €1 196 €5 504 €---
199 238 €3 411 €1 054 €5 827 €---
209 423 €3 264 €907 €6 159 €---
219 612 €3 112 €755 €6 499 €---
229 804 €2 955 €599 €6 848 €---
2310 000 €2 793 €436 €7 207 €---
2410 200 €2 626 €269 €7 574 €---
2510 404 €2 453 €96 €7 951 €---
TOTAL207 181 €127 929 €43 507 €79 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 358 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 358 €-6 420 €+7 778 €
2+1 358 €0 €+1 358 €
3+1 358 €0 €+1 358 €
4+1 358 €+463 €+895 €
5+1 358 €+590 €+768 €
6+1 358 €+660 €+698 €
7+1 358 €+731 €+627 €
8+1 358 €+805 €+553 €
9+1 358 €+880 €+478 €
10+1 358 €+957 €+401 €
11+1 358 €+1 037 €+321 €
12+1 358 €+1 118 €+240 €
13+1 358 €+1 201 €+157 €
14+1 358 €+1 287 €+71 €
15+1 358 €+1 374 €-16 €
16+1 358 €+1 464 €-106 €
17+1 358 €+1 557 €-199 €
18+1 358 €+1 651 €-293 €
19+1 358 €+1 748 €-390 €
20+1 358 €+1 848 €-490 €
21+1 358 €+1 950 €-592 €
22+1 358 €+2 055 €-697 €
23+1 358 €+2 162 €-804 €
24+1 358 €+2 272 €-914 €
25+1 358 €+2 385 €-1 027 €
Total+33 950 €+23 776 €+10 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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