Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface88.9m²
Coût Total196 300€
Loyer Annuel11 792€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-361€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 88.9 m²
Prix au m² : 1 799,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/8 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 34 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, 2 balcons, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Non meublé

Echirolles / Jean Jaures Dans une résidence sécurisée ' Les Hortensias' au calme avec ascenseur , proche de toutes les commodités, Grand T3 de 89 m² en étage elevé sans vis à vis. Etat impeccable, Refait intégralement en 2016, pas de travaux à prévoir. Traversant avec deux balcons coté Sud, il est composé d'un grand salon double, deux chambres, un dressing, une cuisine entiérement equipée avec cellier, une salle d'eau et un WC indépendant. Double vitrage et volets electriques recents. 216 euros charge / mois comprenant eau chaude froide et Chauffage / DPE C. 108 Lots. Une cave et un parking securisé collectif compléte ce bien. Contact : Alice Montaillard Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 108 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 600 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1000.00 euros et 1355.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller PREMIUM IMMOBILIER : Alice MONTAILLARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 812668143

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.153433, 5.704747
Total : 196 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 23 500€
Valeur du bien : 183 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.9m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 983€/mois
Loyer annuel estimé : 11792€/an
Fourchette totale : 771€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 9254€ - 15026€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,96 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 235 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :+21 765€ (+15.7%)
Marge achat-revente :-58 065€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :972,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 029,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 368,32€
Coût de l'assurance :17 176,25€
Taxe foncière : 1 179,21€/an
Soit par mois : 98,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,00€/mois
Soit par an : 2 592,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 982,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-361,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 500 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète (10 m²): 1000€/m² × 10 = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation salle de bain complète (environ 8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 792 €/an
Calcul : 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 179 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 592 €/an
Calcul : 216 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 548 €
Revenus locatifs : +11 792 €
Charges déductibles : -34 548 €
Résultat foncier Année 1 : -22 755 €(Déficit de 22 755 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 048 €/an
Revenus locatifs : +11 792 €
Charges déductibles : -11 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12055.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 792 €34 554 €6 596 €-22 762 €10 700 €12 062 €12 062 €
212 028 €10 879 €6 421 €1 149 €--10 913 €
312 269 €10 698 €6 239 €1 571 €--9 342 €
412 514 €10 510 €6 052 €2 004 €--7 338 €
512 764 €10 316 €5 858 €2 448 €--4 890 €
613 019 €10 116 €5 657 €2 904 €--1 986 €
713 280 €9 908 €5 450 €3 372 €---
813 545 €9 693 €5 235 €3 852 €---
913 816 €9 471 €5 013 €4 345 €---
1014 093 €9 242 €4 783 €4 851 €---
1114 375 €9 004 €4 546 €5 371 €---
1214 662 €8 758 €4 300 €5 904 €---
1314 955 €8 503 €4 045 €6 452 €---
1415 254 €8 240 €3 782 €7 014 €---
1515 559 €7 968 €3 510 €7 591 €---
1615 871 €7 686 €3 228 €8 184 €---
1716 188 €7 395 €2 937 €8 793 €---
1816 512 €7 093 €2 635 €9 418 €---
1916 842 €6 781 €2 323 €10 061 €---
2017 179 €6 459 €2 000 €10 720 €---
2117 522 €6 125 €1 667 €11 398 €---
2217 873 €5 780 €1 321 €12 093 €---
2318 230 €5 422 €964 €12 808 €---
2418 595 €5 053 €594 €13 542 €---
2518 967 €4 670 €212 €14 297 €---
TOTAL377 705 €230 325 €95 368 €147 381 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 476 €-3 210 €+5 686 €
2+2 476 €0 €+2 476 €
3+2 476 €0 €+2 476 €
4+2 476 €0 €+2 476 €
5+2 476 €0 €+2 476 €
6+2 476 €0 €+2 476 €
7+2 476 €+416 €+2 060 €
8+2 476 €+1 156 €+1 320 €
9+2 476 €+1 304 €+1 172 €
10+2 476 €+1 455 €+1 021 €
11+2 476 €+1 611 €+865 €
12+2 476 €+1 771 €+705 €
13+2 476 €+1 936 €+540 €
14+2 476 €+2 104 €+372 €
15+2 476 €+2 277 €+199 €
16+2 476 €+2 455 €+21 €
17+2 476 €+2 638 €-162 €
18+2 476 €+2 826 €-350 €
19+2 476 €+3 018 €-542 €
20+2 476 €+3 216 €-740 €
21+2 476 €+3 419 €-943 €
22+2 476 €+3 628 €-1 152 €
23+2 476 €+3 842 €-1 366 €
24+2 476 €+4 063 €-1 587 €
25+2 476 €+4 289 €-1 813 €
Total+61 900 €+44 214 €+17 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →