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Appartement à vendre

VilleRis-Orangis (91)
Surface83m²
Coût Total217 020€
Loyer Annuel14 854€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 036,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, 3 chambres, Pas de cave, Non meublé

Appartement de 4 pièces possédant 0 chambre. Ce bien construit en 1960 est d'une surface au sol de 83 m2 et d'une surface carrez de 79 m2.

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.640111, 2.404528
Total : 217 020€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 203 500€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1238€/mois
Loyer annuel estimé : 14854€/an
Fourchette totale : 1057€ - 1450€/mois
Fourchette annuelle : 12681€ - 17400€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,82 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 882 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-1 882€ (-1.1%)
Marge achat-revente :-46 138€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 138,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 434,70€
Coût de l'assurance :18 989,25€
Taxe foncière : 1 485,42€/an
Soit par mois : 123,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 237,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 261,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 854 €/an
Calcul : 1 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 030 €
Revenus locatifs : +14 854 €
Charges déductibles : -44 030 €
Résultat foncier Année 1 : -29 176 €(Déficit de 29 176 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 776 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 530 €/an
Revenus locatifs : +14 854 €
Charges déductibles : -9 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7775.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 854 €44 037 €7 292 €-29 183 €21 400 €7 783 €7 783 €
215 151 €9 343 €7 098 €5 808 €--1 975 €
315 454 €9 143 €6 898 €6 311 €---
415 763 €8 936 €6 691 €6 828 €---
516 079 €8 721 €6 476 €7 357 €---
616 400 €8 500 €6 255 €7 901 €---
716 728 €8 270 €6 025 €8 458 €---
817 063 €8 033 €5 788 €9 030 €---
917 404 €7 787 €5 542 €9 617 €---
1017 752 €7 533 €5 288 €10 219 €---
1118 107 €7 270 €5 025 €10 837 €---
1218 469 €6 998 €4 753 €11 471 €---
1318 839 €6 717 €4 472 €12 121 €---
1419 215 €6 426 €4 181 €12 789 €---
1519 600 €6 125 €3 880 €13 475 €---
1619 992 €5 814 €3 569 €14 178 €---
1720 392 €5 492 €3 247 €14 900 €---
1820 799 €5 158 €2 913 €15 641 €---
1921 215 €4 813 €2 568 €16 402 €---
2021 640 €4 457 €2 212 €17 183 €---
2122 072 €4 088 €1 843 €17 985 €---
2222 514 €3 706 €1 461 €18 808 €---
2322 964 €3 311 €1 066 €19 653 €---
2423 424 €2 902 €657 €20 521 €---
2523 892 €2 479 €234 €21 413 €---
TOTAL475 783 €196 059 €105 435 €279 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 119 €-6 420 €+9 539 €
2+3 119 €0 €+3 119 €
3+3 119 €+1 301 €+1 818 €
4+3 119 €+2 048 €+1 071 €
5+3 119 €+2 207 €+912 €
6+3 119 €+2 370 €+749 €
7+3 119 €+2 537 €+582 €
8+3 119 €+2 709 €+410 €
9+3 119 €+2 885 €+234 €
10+3 119 €+3 066 €+53 €
11+3 119 €+3 251 €-132 €
12+3 119 €+3 441 €-322 €
13+3 119 €+3 636 €-517 €
14+3 119 €+3 837 €-718 €
15+3 119 €+4 042 €-923 €
16+3 119 €+4 253 €-1 134 €
17+3 119 €+4 470 €-1 351 €
18+3 119 €+4 692 €-1 573 €
19+3 119 €+4 921 €-1 802 €
20+3 119 €+5 155 €-2 036 €
21+3 119 €+5 395 €-2 276 €
22+3 119 €+5 642 €-2 523 €
23+3 119 €+5 896 €-2 777 €
24+3 119 €+6 156 €-3 037 €
25+3 119 €+6 424 €-3 305 €
Total+77 975 €+83 917 €+-5 942 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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