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Achat maison

Bien expiré
VilleAigre (16)
Surface103m²
Coût Total114 600€
Loyer Annuel8 871€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 543,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 103 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, Terrain de 183 m²

Dans le centre d'Aigre, venez découvrir cette maison composée d'une cuisine ouverte sur séjour, 4 chambres, salle de bains, garage attenant et une grange non attenante. A visiter sans tarder ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Aigre
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16140
Coordonnées : 45.881440, 0.001190
Total : 114 600€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 54 120€
Valeur du bien : 110 120€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.18€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8871€/an
Fourchette totale : 581€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6967€ - 11295€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 599,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 309,71€
Coût de l'assurance :10 027,50€
Taxe foncière : 887,09€/an
Soit par mois : 73,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 739,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: DPE F - Maison - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 120 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 120€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 40€/m² = 4120€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (peinture et électricité incluses)
  • Second œuvre - Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Second œuvre - Plomberie générale:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 871 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 232 €
Revenus locatifs : +8 871 €
Charges déductibles : -59 232 €
Résultat foncier Année 1 : -50 361 €(Déficit de 50 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 112 €/an
Revenus locatifs : +8 871 €
Charges déductibles : -5 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28961.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 871 €59 236 €3 828 €-50 365 €21 400 €28 965 €28 965 €
29 048 €5 014 €3 726 €4 034 €--24 931 €
39 229 €4 909 €3 620 €4 321 €--20 610 €
49 414 €4 800 €3 511 €4 614 €--15 996 €
59 602 €4 687 €3 399 €4 915 €--11 081 €
69 794 €4 570 €3 282 €5 224 €--5 857 €
79 990 €4 450 €3 161 €5 541 €--316 €
810 190 €4 325 €3 037 €5 865 €---
910 394 €4 196 €2 908 €6 198 €---
1010 602 €4 062 €2 774 €6 539 €---
1110 814 €3 924 €2 636 €6 889 €---
1211 030 €3 781 €2 493 €7 249 €---
1311 250 €3 634 €2 345 €7 617 €---
1411 475 €3 481 €2 193 €7 995 €---
1511 705 €3 323 €2 035 €8 382 €---
1611 939 €3 159 €1 871 €8 780 €---
1712 178 €2 990 €1 702 €9 188 €---
1812 421 €2 815 €1 527 €9 606 €---
1912 670 €2 634 €1 346 €10 035 €---
2012 923 €2 447 €1 159 €10 476 €---
2113 182 €2 254 €966 €10 928 €---
2213 445 €2 054 €765 €11 392 €---
2313 714 €1 847 €558 €11 868 €---
2413 989 €1 632 €344 €12 356 €---
2514 268 €1 411 €123 €12 857 €---
TOTAL284 138 €141 634 €55 310 €142 503 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 503 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 863 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 863 €-6 420 €+8 283 €
2+1 863 €0 €+1 863 €
3+1 863 €0 €+1 863 €
4+1 863 €0 €+1 863 €
5+1 863 €0 €+1 863 €
6+1 863 €0 €+1 863 €
7+1 863 €0 €+1 863 €
8+1 863 €+1 665 €+198 €
9+1 863 €+1 859 €+4 €
10+1 863 €+1 962 €-99 €
11+1 863 €+2 067 €-204 €
12+1 863 €+2 175 €-312 €
13+1 863 €+2 285 €-422 €
14+1 863 €+2 398 €-535 €
15+1 863 €+2 515 €-652 €
16+1 863 €+2 634 €-771 €
17+1 863 €+2 756 €-893 €
18+1 863 €+2 882 €-1 019 €
19+1 863 €+3 011 €-1 148 €
20+1 863 €+3 143 €-1 280 €
21+1 863 €+3 278 €-1 415 €
22+1 863 €+3 418 €-1 555 €
23+1 863 €+3 560 €-1 697 €
24+1 863 €+3 707 €-1 844 €
25+1 863 €+3 857 €-1 994 €
Total+46 575 €+42 751 €+3 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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