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Maison - 5 pièce(s) - 195 m²

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface195m²
Coût Total203 504€
Loyer Annuel18 859€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 800 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 737,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur sous-sol de 1974 implantée sur un terrain plat et clôturé de 600m² située à moins d'1 kilomètre du centre-ville. Idéal grande famille !!La maison se compose au rez-de-chaussée d'une entrée spacieuse, d'une salle de jeux, une chambre avec salle de bain et un accès sur le jardin, d'une arrière-cuisine/buanderie, d'une pièce, d'un WC, d'une cave et d'un garage avec porte électrique.

À l'étage, accessible depuis l'entrée, un grand palier climatisé permet de desservir l'ensemble des pièces à savoir : un joli séjour avec insert (33m²) avec cuisine équipée attenante de 13m2 et le tout donnant sur un grand balcon avec store exposé plein sud. Un coin nuit avec 3 chambres équipées de placard, une salle de bain principale, une réserve à côté de la cuisine et un WC.Jardin de 600m2 clos, puits avec différents points d'eau, menuiseries en double vitrage PVC, climatisation réversible (salle de jeux, salon et palier), insert bois avec bouche dans le palier permettant de chauffer le 1er niveau, une toiture et charpente en très bon état, VMC, tout-à-l'égout et une isolation des combles perdus viennent agrémenter cette maison. DPE C GES A HT Numéro de mandat : 3922TI

Plus d'information :

  • Climatisation

Précision localisation : Centre-ville

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Total : 203 504€
Prix d'acquisition : 143 800€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 192 000€
Frais de notaire : 11 504€
Coût estimé : 11 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1572€/mois
Loyer annuel estimé : 18859€/an
Fourchette totale : 1245€ - 1984€/mois
Fourchette annuelle : 14938€ - 23810€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 504€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 005,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 065,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 217,69€
Coût de l'assurance :17 806,60€
Taxe foncière : 1 885,91€/an
Soit par mois : 157,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 571,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 222,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :349,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE C mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie si nécessaire, mise aux normes électricité si nécessaire, peinture/finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles un peu datés
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement si nécessaire des menuiseries extérieures
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Vérification et mise à jour de la VMC si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, et main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Remplacement fenêtres: 8 fenêtres × 1000€/fenêtre = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Ventilation:3 000€
    Mise à jour VMC: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur les recherches effectuées concernant les coûts de rénovation en France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 859 €/an
Calcul : 1 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 504 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 589 €
Revenus locatifs : +18 859 €
Charges déductibles : -57 589 €
Résultat foncier Année 1 : -38 730 €(Déficit de 38 730 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 330 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 389 €/an
Revenus locatifs : +18 859 €
Charges déductibles : -9 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17329.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 470 €(65% de 143 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 399 €/an
Calcul : 93 470 € × 3,636% = 3 399 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 859 €57 595 €6 797 €-38 736 €21 400 €17 336 €17 336 €
219 236 €9 214 €6 616 €10 022 €--7 314 €
319 621 €9 027 €6 429 €10 594 €---
420 013 €8 834 €6 236 €11 180 €---
520 414 €8 633 €6 035 €11 780 €---
620 822 €8 426 €5 828 €12 396 €---
721 238 €8 212 €5 614 €13 026 €---
821 663 €7 990 €5 392 €13 673 €---
922 096 €7 761 €5 163 €14 335 €---
1022 538 €7 524 €4 926 €15 014 €---
1122 989 €7 279 €4 681 €15 710 €---
1223 449 €7 025 €4 427 €16 424 €---
1323 918 €6 763 €4 165 €17 155 €---
1424 396 €6 492 €3 894 €17 905 €---
1524 884 €6 211 €3 613 €18 673 €---
1625 382 €5 921 €3 323 €19 461 €---
1725 890 €5 621 €3 022 €20 269 €---
1826 407 €5 310 €2 712 €21 097 €---
1926 936 €4 989 €2 391 €21 947 €---
2027 474 €4 657 €2 058 €22 818 €---
2128 024 €4 313 €1 715 €23 711 €---
2228 584 €3 957 €1 359 €24 627 €---
2329 156 €3 590 €992 €25 566 €---
2429 739 €3 210 €611 €26 529 €---
2530 334 €2 816 €218 €27 517 €---
TOTAL604 064 €211 372 €98 218 €392 692 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 392 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 960 €-6 420 €+10 380 €
2+3 960 €0 €+3 960 €
3+3 960 €+984 €+2 976 €
4+3 960 €+3 354 €+606 €
5+3 960 €+3 534 €+426 €
6+3 960 €+3 719 €+241 €
7+3 960 €+3 908 €+52 €
8+3 960 €+4 102 €-142 €
9+3 960 €+4 301 €-341 €
10+3 960 €+4 504 €-544 €
11+3 960 €+4 713 €-753 €
12+3 960 €+4 927 €-967 €
13+3 960 €+5 146 €-1 186 €
14+3 960 €+5 371 €-1 411 €
15+3 960 €+5 602 €-1 642 €
16+3 960 €+5 838 €-1 878 €
17+3 960 €+6 081 €-2 121 €
18+3 960 €+6 329 €-2 369 €
19+3 960 €+6 584 €-2 624 €
20+3 960 €+6 845 €-2 885 €
21+3 960 €+7 113 €-3 153 €
22+3 960 €+7 388 €-3 428 €
23+3 960 €+7 670 €-3 710 €
24+3 960 €+7 959 €-3 999 €
25+3 960 €+8 255 €-4 295 €
Total+99 000 €+117 808 €+-18 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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