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T2 Murger Dreux 44 m2

VilleDreux (28)
Surface44m²
Coût Total93 040€
Loyer Annuel7 530€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 500 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 352,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m² Dreux Le Murger T2 , 4ème étage d'une résidence avec ascenseur calme et bien entretenue.

  • 10minutes à pied du centre-ville et de la gare routière
  • 1 minute N12

L'appartement dispose d'un séjour avec balcon une cuisine, une chambre, un cellier, une salle d'eau avec baignoire un WC individuel ainsi que d'une cave et d'une place de parking Taxes Foncières : env750 € Actuellement loué 590€ charges comprises. Sera vendu libre de tout locataire.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.744420, 1.360300
Total : 93 040€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 28 780€
Valeur du bien : 88 280€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7530€/an
Fourchette totale : 513€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 6153€ - 9214€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,4 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 254 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :+10 246€ (+20.8%)
Marge achat-revente :-43 786€ (-88.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 493,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 993,62€
Coût de l'assurance :8 141,00€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 627,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 780 €(654 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 530 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 040 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 090 €
Revenus locatifs : +7 530 €
Charges déductibles : -33 090 €
Résultat foncier Année 1 : -25 560 €(Déficit de 25 560 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 310 €/an
Revenus locatifs : +7 530 €
Charges déductibles : -4 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4160.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 530 €33 093 €3 237 €-25 563 €21 400 €4 163 €4 163 €
27 680 €4 228 €3 153 €3 452 €--711 €
37 834 €4 141 €3 065 €3 693 €---
47 990 €4 050 €2 974 €3 941 €---
58 150 €3 956 €2 880 €4 194 €---
68 313 €3 859 €2 783 €4 455 €---
78 480 €3 758 €2 682 €4 722 €---
88 649 €3 653 €2 578 €4 996 €---
98 822 €3 545 €2 469 €5 277 €---
108 999 €3 433 €2 357 €5 566 €---
119 179 €3 317 €2 241 €5 862 €---
129 362 €3 197 €2 121 €6 165 €---
139 549 €3 072 €1 997 €6 477 €---
149 740 €2 943 €1 868 €6 797 €---
159 935 €2 810 €1 734 €7 125 €---
1610 134 €2 671 €1 596 €7 462 €---
1710 337 €2 528 €1 452 €7 808 €---
1810 543 €2 380 €1 304 €8 164 €---
1910 754 €2 226 €1 150 €8 528 €---
2010 969 €2 067 €991 €8 902 €---
2111 189 €1 902 €826 €9 287 €---
2211 412 €1 731 €655 €9 681 €---
2311 641 €1 554 €478 €10 087 €---
2411 873 €1 371 €295 €10 503 €---
2512 111 €1 181 €105 €10 930 €---
TOTAL241 176 €102 665 €46 994 €138 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 581 €-6 420 €+8 001 €
2+1 581 €0 €+1 581 €
3+1 581 €+895 €+686 €
4+1 581 €+1 182 €+399 €
5+1 581 €+1 258 €+323 €
6+1 581 €+1 336 €+245 €
7+1 581 €+1 417 €+164 €
8+1 581 €+1 499 €+82 €
9+1 581 €+1 583 €-2 €
10+1 581 €+1 670 €-89 €
11+1 581 €+1 758 €-177 €
12+1 581 €+1 850 €-269 €
13+1 581 €+1 943 €-362 €
14+1 581 €+2 039 €-458 €
15+1 581 €+2 138 €-557 €
16+1 581 €+2 239 €-658 €
17+1 581 €+2 343 €-762 €
18+1 581 €+2 449 €-868 €
19+1 581 €+2 558 €-977 €
20+1 581 €+2 671 €-1 090 €
21+1 581 €+2 786 €-1 205 €
22+1 581 €+2 904 €-1 323 €
23+1 581 €+3 026 €-1 445 €
24+1 581 €+3 151 €-1 570 €
25+1 581 €+3 279 €-1 698 €
Total+39 525 €+41 553 €+-2 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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