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Maison plein centre ville Montendre

VilleMontendre (17)
Surface271m²
Coût Total352 152€
Loyer Annuel27 618€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 271 m²
Prix au m² : 918,82 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 271 m², 9 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, Orientation sud, 769 m² de terrain, Cheminée, Sans vis-à-vis, 1 garage, 1 place de parking

Stéphane Hays vous propose ce bien :

Depuis cette maison en centre ville de Montendre, vous avez accès à pied au marché, écoles, collège … Elle comporte 5 chambres dont une avec salle d'eau donnant sur la terrasse. La cuisine de plus de 35m² donne aussi sur la terrasse avec une hauteur de plafond de 3m. Location d'un garage à 200m pour 10€/mois réservé pour cette maison. Accès à Bordeaux gare St Jean en 3/4 d'heure ou une heure en voiture. Terrain de 769m². Toiture/couverture tuiles mécaniques en bon état, travaux à prévoir tout de même. Plus de photos sur demande. DPE soumis à l'audit énergétique fourni sur demande à la première visite.\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Montendre
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17130
Coordonnées : 45.285000, -0.409210
Total : 352 152€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 83 232€
Valeur du bien : 332 232€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 271m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2302€/mois
Loyer annuel estimé : 27618€/an
Fourchette totale : 1838€ - 2882€/mois
Fourchette annuelle : 22055€ - 34584€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,37 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :342 644 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-93 644€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-9 508€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :352 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 719,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :102,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 822,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 793,00€
Coût de l'assurance :30 813,30€
Taxe foncière : 2 761,81€/an
Soit par mois : 230,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 301,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 062,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :238,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 271 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 271 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 38 m² (20 m² + 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 232 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 142€
    Isolation toiture/combles: 271 m² × 82€/m² = 22142€, Main d'œuvre: 38€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:1 140€
    Peinture salle à manger: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montendre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 542€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 302 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 618 €/an
Calcul : 2 302 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 352 152 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 233 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 232 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 713 €
Revenus locatifs : +27 618 €
Charges déductibles : -98 713 €
Résultat foncier Année 1 : -71 094 €(Déficit de 71 094 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 481 €/an
Revenus locatifs : +27 618 €
Charges déductibles : -15 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 138 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49694.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 618 €98 724 €11 377 €-71 106 €21 400 €49 706 €49 706 €
228 170 €15 184 €11 070 €12 986 €--36 719 €
328 734 €14 867 €10 752 €13 867 €--22 852 €
429 309 €14 539 €10 424 €14 770 €--8 082 €
529 895 €14 200 €10 085 €15 695 €---
630 493 €13 849 €9 735 €16 643 €---
731 103 €13 487 €9 373 €17 615 €---
831 725 €13 113 €8 999 €18 611 €---
932 359 €12 727 €8 613 €19 632 €---
1033 006 €12 328 €8 214 €20 678 €---
1133 666 €11 916 €7 801 €21 751 €---
1234 340 €11 489 €7 375 €22 850 €---
1335 026 €11 049 €6 935 €23 977 €---
1435 727 €10 594 €6 480 €25 133 €---
1536 442 €10 124 €6 010 €26 317 €---
1637 170 €9 639 €5 524 €27 532 €---
1737 914 €9 137 €5 023 €28 777 €---
1838 672 €8 619 €4 504 €30 053 €---
1939 445 €8 083 €3 969 €31 362 €---
2040 234 €7 530 €3 416 €32 705 €---
2141 039 €6 958 €2 844 €34 081 €---
2241 860 €6 368 €2 253 €35 492 €---
2342 697 €5 757 €1 643 €36 940 €---
2443 551 €5 127 €1 012 €38 424 €---
2544 422 €4 475 €361 €39 947 €---
TOTAL884 617 €349 884 €163 793 €534 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 534 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 800 €-6 420 €+12 220 €
2+5 800 €0 €+5 800 €
3+5 800 €0 €+5 800 €
4+5 800 €0 €+5 800 €
5+5 800 €+2 284 €+3 516 €
6+5 800 €+4 993 €+807 €
7+5 800 €+5 285 €+515 €
8+5 800 €+5 583 €+217 €
9+5 800 €+5 890 €-90 €
10+5 800 €+6 203 €-403 €
11+5 800 €+6 525 €-725 €
12+5 800 €+6 855 €-1 055 €
13+5 800 €+7 193 €-1 393 €
14+5 800 €+7 540 €-1 740 €
15+5 800 €+7 895 €-2 095 €
16+5 800 €+8 259 €-2 459 €
17+5 800 €+8 633 €-2 833 €
18+5 800 €+9 016 €-3 216 €
19+5 800 €+9 409 €-3 609 €
20+5 800 €+9 811 €-4 011 €
21+5 800 €+10 224 €-4 424 €
22+5 800 €+10 648 €-4 848 €
23+5 800 €+11 082 €-5 282 €
24+5 800 €+11 527 €-5 727 €
25+5 800 €+11 984 €-6 184 €
Total+145 000 €+160 420 €+-15 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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