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Maison 6 pièces 96 m²

VilleCarcassonne (11)
Surface96m²
Coût Total145 892€
Loyer Annuel10 131€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 040,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 96 m²

À CARCASSONNE, proche du centre-ville, dans un quartier facile d'accès et à proximité de l'ensemble des commodités. Dès le rez-de-chaussée, vous profiterez d'une cuisine indépendante, d'un salon-séjour offrant un bel espace de vie, ainsi que d'un bureau idéal pour le télétravail ou pouvant répondre à différents projets selon vos besoins. Un garage vient compléter ce niveau et apporte un véritable confort au quotidien. À l'étage, l'espace nuit se compose de trois belles chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant. Côté extérieur, la maison dispose d'une agréable terrasse ainsi que d'un jardin situé à l'arrière, à l'abri des regards et sans vis-à-vis, offrant un espace extérieur facile à entretenir. L'ensemble de la maison nécessitera toutefois une modernisation, permettant aux futurs propriétaires de remettre les espaces au goût du jour et de révéler tout le potentiel de cette habitation. Cette rénovation pourra également être l'occasion de personnaliser les différents espaces selon vos envies et votre projet.

Jonathan : ' Une belle rénovation à faire ! '

'Chers confrères, nous partageons tous nos biens, vous avez un client ? Nous avons l'Adresse ! Contactez-nous !'

Surface : 96 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/04/2026

Consommation énergie primaire : 218 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.206720, 2.335747
Total : 145 892€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 137 900€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10131€/an
Fourchette totale : 668€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8017€ - 12804€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 549,39 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 741 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-48 841€ (-32.8%)
Marge achat-revente :2 849€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 688,67€
Coût de l'assurance :12 765,55€
Taxe foncière : 1 013,15€/an
Soit par mois : 84,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement du plafond
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs vieillissants nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour modernisation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 96 m² × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 500€
    Peinture murs cuisine: 30 m² × 25€ = 750€, Remplacement robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 2 250€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 25 m² × 25€ = 625€, Peinture plafond salon: 25 m² × 30€ = 750€, Main d'œuvre: 125€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3 000€/m² × 2 m² = 6 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€ = 750€, Parquet flottant: 30 m² × 50€ = 1 500€, Main d'œuvre: 2 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 131 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 892 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 595 €
Revenus locatifs : +10 131 €
Charges déductibles : -44 595 €
Résultat foncier Année 1 : -34 464 €(Déficit de 34 464 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 064 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 595 €/an
Revenus locatifs : +10 131 €
Charges déductibles : -6 595 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13063.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 131 €44 600 €5 076 €-34 468 €21 400 €13 068 €13 068 €
210 334 €6 467 €4 943 €3 867 €--9 201 €
310 541 €6 330 €4 806 €4 211 €--4 990 €
410 752 €6 187 €4 664 €4 564 €--426 €
510 967 €6 040 €4 516 €4 927 €---
611 186 €5 887 €4 364 €5 298 €---
711 410 €5 729 €4 206 €5 680 €---
811 638 €5 566 €4 042 €6 072 €---
911 871 €5 396 €3 872 €6 475 €---
1012 108 €5 220 €3 697 €6 888 €---
1112 350 €5 038 €3 515 €7 312 €---
1212 597 €4 850 €3 326 €7 747 €---
1312 849 €4 655 €3 131 €8 195 €---
1413 106 €4 452 €2 929 €8 654 €---
1513 368 €4 243 €2 719 €9 125 €---
1613 636 €4 026 €2 502 €9 610 €---
1713 908 €3 801 €2 278 €10 107 €---
1814 186 €3 569 €2 045 €10 618 €---
1914 470 €3 328 €1 804 €11 143 €---
2014 760 €3 078 €1 554 €11 682 €---
2115 055 €2 819 €1 296 €12 236 €---
2215 356 €2 551 €1 028 €12 804 €---
2315 663 €2 274 €750 €13 389 €---
2415 976 €1 987 €463 €13 990 €---
2516 296 €1 689 €165 €14 607 €---
TOTAL324 514 €149 783 €73 689 €174 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128 €-6 420 €+8 548 €
2+2 128 €0 €+2 128 €
3+2 128 €0 €+2 128 €
4+2 128 €0 €+2 128 €
5+2 128 €+1 350 €+778 €
6+2 128 €+1 590 €+538 €
7+2 128 €+1 704 €+424 €
8+2 128 €+1 822 €+306 €
9+2 128 €+1 942 €+186 €
10+2 128 €+2 066 €+62 €
11+2 128 €+2 194 €-66 €
12+2 128 €+2 324 €-196 €
13+2 128 €+2 458 €-330 €
14+2 128 €+2 596 €-468 €
15+2 128 €+2 738 €-610 €
16+2 128 €+2 883 €-755 €
17+2 128 €+3 032 €-904 €
18+2 128 €+3 185 €-1 057 €
19+2 128 €+3 343 €-1 215 €
20+2 128 €+3 505 €-1 377 €
21+2 128 €+3 671 €-1 543 €
22+2 128 €+3 841 €-1 713 €
23+2 128 €+4 017 €-1 889 €
24+2 128 €+4 197 €-2 069 €
25+2 128 €+4 382 €-2 254 €
Total+53 200 €+52 419 €+781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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