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Maison à vendre

VilleNevers (58)
Surface187.12m²
Coût Total173 340€
Loyer Annuel19 741€
Rentabilité11.39%
Cashflow/mois+533€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 187.12 m²
Prix au m² : 857,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Jardin, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition sud

Venez découvrir cette maison familiale avec terrain clos sans vis-à-vis à proximité du centre ville et de tous commerces/services. Elle vous offre de beaux volumes sur la pièce de vie et la cuisine dinatoire, on trouve au rez-de-chaussée également une salle d'eau avec wc et un cellier. A l'étage les 4 chambres indépendantes sont complétées avec une salle de bains et un wc indépendant. Une cave et plusieurs petites dépendances vous permettent de stocker.

« Les infos et risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » : #/CTUZDay6

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.992642, 3.180231
Total : 173 340€
Prix d'acquisition : 160 500€
Valeur du bien : 160 500€
Frais de notaire : 12 840€
Coût estimé : 12 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187.12m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1645€/mois
Loyer annuel estimé : 19741€/an
Fourchette totale : 1307€ - 2071€/mois
Fourchette annuelle : 15679€ - 24855€/an
Rentabilité brute :11.39%
Fourchette de rentabilité :9.05% - 14.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 294,12 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 156 €
Prix d'achat :160 500 €
Décote à l'achat :-81 656€ (-33.7%)
Marge achat-revente :68 816€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :69,34€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 947,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 072,17€
Coût de l'assurance :20 800,80€
Taxe foncière : 1 974,07€/an
Soit par mois : 164,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 645,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :533,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187.12 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 187.12 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 741 €/an
Calcul : 1 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 340 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 832 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 974 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 986 €/an
Revenus locatifs : +19 741 €
Charges déductibles : -8 986 €
Résultat foncier : 10 754 €/an
Prix d'achat du bien : 160 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325 €(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 741 €8 992 €6 186 €10 748 €---
220 135 €8 832 €6 026 €11 303 €---
320 538 €8 667 €5 861 €11 871 €---
420 949 €8 495 €5 689 €12 454 €---
521 368 €8 317 €5 511 €13 050 €---
621 795 €8 133 €5 327 €13 662 €---
722 231 €7 942 €5 136 €14 289 €---
822 676 €7 744 €4 937 €14 932 €---
923 129 €7 538 €4 732 €15 591 €---
1023 592 €7 325 €4 519 €16 267 €---
1124 064 €7 104 €4 298 €16 960 €---
1224 545 €6 875 €4 069 €17 670 €---
1325 036 €6 638 €3 832 €18 398 €---
1425 537 €6 392 €3 586 €19 145 €---
1526 047 €6 137 €3 330 €19 911 €---
1626 568 €5 872 €3 066 €20 696 €---
1727 100 €5 598 €2 792 €21 502 €---
1827 642 €5 314 €2 508 €22 328 €---
1928 195 €5 019 €2 213 €23 176 €---
2028 758 €4 713 €1 907 €24 045 €---
2129 334 €4 397 €1 591 €24 937 €---
2229 920 €4 068 €1 262 €25 852 €---
2330 519 €3 728 €922 €26 791 €---
2431 129 €3 375 €569 €27 754 €---
2531 752 €3 009 €203 €28 742 €---
TOTAL632 299 €160 225 €90 072 €472 075 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 146 €+3 225 €+921 €
2+4 146 €+3 391 €+755 €
3+4 146 €+3 561 €+585 €
4+4 146 €+3 736 €+410 €
5+4 146 €+3 915 €+231 €
6+4 146 €+4 099 €+47 €
7+4 146 €+4 287 €-141 €
8+4 146 €+4 480 €-334 €
9+4 146 €+4 677 €-531 €
10+4 146 €+4 880 €-734 €
11+4 146 €+5 088 €-942 €
12+4 146 €+5 301 €-1 155 €
13+4 146 €+5 519 €-1 373 €
14+4 146 €+5 743 €-1 597 €
15+4 146 €+5 973 €-1 827 €
16+4 146 €+6 209 €-2 063 €
17+4 146 €+6 451 €-2 305 €
18+4 146 €+6 698 €-2 552 €
19+4 146 €+6 953 €-2 807 €
20+4 146 €+7 213 €-3 067 €
21+4 146 €+7 481 €-3 335 €
22+4 146 €+7 756 €-3 610 €
23+4 146 €+8 037 €-3 891 €
24+4 146 €+8 326 €-4 180 €
25+4 146 €+8 623 €-4 477 €
Total+103 650 €+141 622 €+-37 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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