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Maison à vendre

VilleArrou, Chapelle-royale, Châtillon-en-dunois, Courtalain, Saint-pellerin (28)
Surface102
Coût Total142 840
Loyer Annuel9 859
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-17
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 852,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cheminée, 4 chambres, calme

EXCLUSIVITE - À Vald'Yerre, découvrez cette maison de pays de 102 m² qui n'attend qu'un nouveau propriétaire prêt à lui redonner tout son charme? et peut-être un peu de muscle pour les travaux ! Nichée dans un endroit calme et isolé , elle offre un cadre idéal pour ceux qui aiment l'espace et la tranquillité. Avec ses cinq pièces dont quatre chambres, une salle d'eau, un WC et une cuisine aménagée, cette maison a déjà de quoi accueillir toute la tribu. Chauffage bois et électrique, double vitrage par endroits (et simple vitrage pour les plus nostalgiques) : voilà une base parfaite pour imaginer votre futur nid, même si quelques rénovations seront nécessaires pour en révéler tout le potentiel. À l'extérieur, le terrain de 3 410 m² vous laisse largement de quoi rêver : jardin XXL, potager ambitieux ou coin détente pour récupérer après les travaux. La grange de 36 m² et l'ancienne porcherie ajoutent du cachet et de belles possibilités? à vous d'inventer la suite ! Le tout proposé à 87 000 €, une occasion rare pour créer un lieu à votre image, avec caractère et originalité. Prêt à vous lancer dans l'aventure ? Contactez vite l'agence Anou Immobilier pour organiser une visite et imaginer votre futur chez vous à Vald'Yerre ! (7464-VF) Vanessa FILOGRANA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 827 448 762 - Chartres.

Ville : Arrou, Chapelle-royale, Châtillon-en-dunois, Courtalain, Saint-pellerin
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28290
Coordonnées : 48.127434, 1.179788
Total : 142 840
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 48 880
Valeur du bien : 135 880
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 822€/mois
Loyer annuel estimé : 9859€/an
Fourchette totale : 640€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 7684€ - 12651€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 800
Prix d'achat :87 000
Décote à l'achat :-21 800 (-20.0%)
Marge achat-revente :-34 040€ (-31.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :42,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 756,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 227,84
Coût de l'assurance :12 855,60
Taxe foncière : 985,94€/an
Soit par mois : 82,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 821,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 612 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois et électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes plomberie - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 880(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 080
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 859 €/an
Calcul : 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 840 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 986 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 288
Revenus locatifs : +9 859
Charges déductibles : -55 288
Résultat foncier Année 1 : -45 429(Déficit de 45 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 029
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 408 €/an
Revenus locatifs : +9 859
Charges déductibles : -6 408
Résultat foncier Années 2+ : 3 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24029.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 85955 2934 913-45 43421 400 €24 034 €24 034 €
210 0576 2844 7843 772--20 261 €
310 2586 1504 6504 107--16 154 €
410 4636 0124 5124 451--11 703 €
510 6725 8694 3694 803--6 900 €
610 8865 7214 2205 165--1 735 €
711 1035 5674 0675 536---
811 3255 4083 9085 917---
911 5525 2433 7436 308---
1011 7835 0733 5736 710---
1112 0194 8973 3967 122---
1212 2594 7143 2147 545---
1312 5044 5253 0257 979---
1412 7544 3292 8298 425---
1513 0094 1262 6268 883---
1613 2693 9162 4169 353---
1713 5353 6992 1999 836---
1813 8063 4741 97410 332---
1914 0823 2411 74110 841---
2014 3633 0001 50011 364---
2114 6512 7501 25011 901---
2214 9442 49199112 452---
2315 2422 22472313 019---
2415 5471 94644613 601---
2515 8581 65915914 199---
TOTAL315 799157 61271 228158 18721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 187
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 070-6 420+8 490
2+2 0700+2 070
3+2 0700+2 070
4+2 0700+2 070
5+2 0700+2 070
6+2 0700+2 070
7+2 070+1 140+930
8+2 070+1 775+295
9+2 070+1 893+177
10+2 070+2 013+57
11+2 070+2 137-67
12+2 070+2 263-193
13+2 070+2 394-324
14+2 070+2 528-458
15+2 070+2 665-595
16+2 070+2 806-736
17+2 070+2 951-881
18+2 070+3 099-1 029
19+2 070+3 252-1 182
20+2 070+3 409-1 339
21+2 070+3 570-1 500
22+2 070+3 736-1 666
23+2 070+3 906-1 836
24+2 070+4 080-2 010
25+2 070+4 260-2 190
Total+51 750+47 456+4 294
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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