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Achat : Maison Beaucaire (30300)

VilleBeaucaire (30)
Surface115
Coût Total181 400
Loyer Annuel14 715
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 043,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 2 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, Terrasse

30300 BEAUCAIRE – EXCLUSIVITÉ – CENTRE HISTORIQUE – MAISON DE VILLE – 115 M² – 5 PIÈCES – TERRASSE COUVERTEefficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cette maison de ville du XVIIIᵉ siècle, idéalement située au cœur du centre historique de Beaucaire, dans une rue calme, à deux pas des commerces, des écoles et des quais.Dès l'entrée, le charme opère avec ses murs en pierre apparente. Son agencement sur trois niveaux offre une grande liberté d'aménagement. Au rez-de-chaussée, vous trouverez deux pièces, une salle d'eau et des toilettes séparées. Le premier étage propose deux pièces ainsi qu'un espace cuisine, tandis que le deuxième étage accueille deux chambres, dont une suite avec douche, et une mezzanine idéale pour un bureau, un coin lecture ou un couchage d'appoint. Cette configuration permet d'imaginer différents projets : maison familiale, pied-à-terre ou encore investissement locatif.À l'étage, la terrasse couverte offre un espace extérieur, à l'abri. Le chauffage est assuré par des radiateurs électriques à inertie, complétés par un poêle à granulés. Double vitrage.Cette maison séduira les amateurs de maisons de caractère, à la recherche d'un lieu de vie authentique au cœur d'un quartier chargé d'histoire.Visite virtuelle sur demande.Pour plus d'informations, contactez Isabelle CHAIZE par téléphone , par mail à [email protected]Prix de vente : 120 000 euros (honoraires charge vendeur)

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.812668, 4.634180
Total : 181 400
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 51 800
Valeur du bien : 171 800
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 13.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1226€/mois
Loyer annuel estimé : 14715€/an
Fourchette totale : 964€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 11568€ - 18718€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 961,5 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 573
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-105 573 (-46.8%)
Marge achat-revente :44 173€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 934,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 237,08
Coût de l'assurance :13 605,00
Taxe foncière : 1 471,50€/an
Soit par mois : 122,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 226,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique à inertie et le poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 - Une chambre en mauvais état, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 - Une chambre en mauvais état, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'espace d'entrée
Quantité: 1 espace d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Espace d'entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 115 m² à 110€/m² = 12650€, Main d'œuvre: 350€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres à 800€ par fenêtre = 4000€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 9000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 27 m² à 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 27 m² à 40€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:1 520
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² à 40€/m² = 1520€
  • Autres pièces - Peinture:400
    Peinture murs espace d'entrée: 10 m² à 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Autres pièces - Peinture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 715 €/an
Calcul : 1 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 400 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 725
Revenus locatifs : +14 715
Charges déductibles : -59 725
Résultat foncier Année 1 : -45 010(Déficit de 45 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 610
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 925 €/an
Revenus locatifs : +14 715
Charges déductibles : -7 925
Résultat foncier Années 2+ : 6 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23609.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 71559 7305 915-45 01521 400 €23 615 €23 615 €
215 0097 7715 7567 238--16 377 €
315 3097 6075 5917 703--8 675 €
415 6167 4375 4218 179--496 €
515 9287 2615 2458 667---
616 2477 0795 0649 167---
716 5716 8924 8769 680---
816 9036 6984 68210 205---
917 2416 4974 48210 744---
1017 5866 2904 27511 296---
1117 9376 0764 06011 861---
1218 2965 8553 83912 441---
1318 6625 6263 61013 036---
1419 0355 3903 37413 646---
1519 4165 1453 13014 271---
1619 8044 8932 87714 911---
1720 2014 6322 61615 569---
1820 6054 3622 34716 242---
1921 0174 0842 06816 933---
2021 4373 7961 78017 641---
2121 8663 4981 48218 368---
2222 3033 1901 17419 113---
2322 7492 87285719 877---
2423 2042 54452820 660---
2523 6682 20418821 464---
TOTAL471 326187 43085 237283 89621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 896
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 090-6 420+9 510
2+3 0900+3 090
3+3 0900+3 090
4+3 0900+3 090
5+3 090+2 451+639
6+3 090+2 750+340
7+3 090+2 904+186
8+3 090+3 062+28
9+3 090+3 223-133
10+3 090+3 389-299
11+3 090+3 558-468
12+3 090+3 732-642
13+3 090+3 911-821
14+3 090+4 094-1 004
15+3 090+4 281-1 191
16+3 090+4 473-1 383
17+3 090+4 671-1 581
18+3 090+4 873-1 783
19+3 090+5 080-1 990
20+3 090+5 292-2 202
21+3 090+5 510-2 420
22+3 090+5 734-2 644
23+3 090+5 963-2 873
24+3 090+6 198-3 108
25+3 090+6 439-3 349
Total+77 250+85 169+-7 919
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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