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Maison de ville à vendre

VilleBollène (84)
Surface116.9m²
Coût Total187 096€
Loyer Annuel14 373€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 116.9 m²
Prix au m² : 846,88 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 5 chambres, Terrasse, Non meublé

Votre agence Orpi vous invite à découvrir cette maison de ville avec terrasse édifiée sur 3 niveaux. Possibilité d'aménager au total près de 250 m²!! Elle se compose en rez-de-chaussée, d'une pièce de vie, d'une cuisine, d'une chambre, d'une pièce d'eau, de deux WC et de deux caves. A l'étage, quatre chambres. Au dernier étage, une terrasse et la possibilité de créer quatre pièces supplémentaires dans les combles. TOITURE ENTIEREMENT REFAITE EN 2017! Travaux de remise aux normes à prévoir

Référence agence : 912

Ville : Bollène
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84500
Coordonnées : 44.279837, 4.750731
Total : 187 096€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 80 176€
Valeur du bien : 179 176€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116.9m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 13.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14373€/an
Fourchette totale : 907€ - 1582€/mois
Fourchette annuelle : 10885€ - 18979€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 766,97 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 559 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-107 559€ (-52.1%)
Marge achat-revente :19 463€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 096€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 968,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 022,12€
Coût de l'assurance :16 370,90€
Taxe foncière : 1 437,32€/an
Soit par mois : 119,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 197,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 088,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état vétuste nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie complète pour toutes les pièces
Quantité: plomberie complète
Raison: État vétuste - Maison nécessitant mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 176 €(686 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 176€
    Isolation combles: 116.9 m² × 40€/m² = 4676€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres (5 pièces): 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:5 000€
    Réfection plomberie complète: 1 plomberie = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bollène (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 176€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 373 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 096 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 176 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 307 €
Revenus locatifs : +14 373 €
Charges déductibles : -88 307 €
Résultat foncier Année 1 : -73 934 €(Déficit de 73 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 534 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 131 €/an
Revenus locatifs : +14 373 €
Charges déductibles : -8 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52533.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 373 €88 313 €6 045 €-73 940 €21 400 €52 540 €52 540 €
214 661 €7 974 €5 881 €6 687 €--45 853 €
314 954 €7 805 €5 713 €7 149 €--38 703 €
415 253 €7 631 €5 538 €7 622 €--31 081 €
515 558 €7 450 €5 358 €8 108 €--22 973 €
615 869 €7 264 €5 172 €8 605 €--14 368 €
716 187 €7 072 €4 980 €9 115 €--5 254 €
816 510 €6 873 €4 781 €9 637 €---
916 841 €6 668 €4 576 €10 172 €---
1017 177 €6 456 €4 364 €10 721 €---
1117 521 €6 237 €4 145 €11 284 €---
1217 871 €6 010 €3 918 €11 861 €---
1318 229 €5 777 €3 684 €12 452 €---
1418 593 €5 535 €3 443 €13 058 €---
1518 965 €5 285 €3 193 €13 680 €---
1619 344 €5 027 €2 935 €14 317 €---
1719 731 €4 761 €2 669 €14 971 €---
1820 126 €4 485 €2 393 €15 641 €---
1920 529 €4 201 €2 109 €16 328 €---
2020 939 €3 907 €1 815 €17 032 €---
2121 358 €3 603 €1 511 €17 755 €---
2221 785 €3 289 €1 197 €18 496 €---
2322 221 €2 965 €873 €19 256 €---
2422 665 €2 630 €538 €20 035 €---
2523 118 €2 284 €192 €20 835 €---
TOTAL460 379 €219 502 €87 022 €240 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 018 €-6 420 €+9 438 €
2+3 018 €0 €+3 018 €
3+3 018 €0 €+3 018 €
4+3 018 €0 €+3 018 €
5+3 018 €0 €+3 018 €
6+3 018 €0 €+3 018 €
7+3 018 €0 €+3 018 €
8+3 018 €+1 315 €+1 703 €
9+3 018 €+3 052 €-34 €
10+3 018 €+3 216 €-198 €
11+3 018 €+3 385 €-367 €
12+3 018 €+3 558 €-540 €
13+3 018 €+3 736 €-718 €
14+3 018 €+3 918 €-900 €
15+3 018 €+4 104 €-1 086 €
16+3 018 €+4 295 €-1 277 €
17+3 018 €+4 491 €-1 473 €
18+3 018 €+4 692 €-1 674 €
19+3 018 €+4 898 €-1 880 €
20+3 018 €+5 110 €-2 092 €
21+3 018 €+5 326 €-2 308 €
22+3 018 €+5 549 €-2 531 €
23+3 018 €+5 777 €-2 759 €
24+3 018 €+6 011 €-2 993 €
25+3 018 €+6 250 €-3 232 €
Total+75 450 €+72 263 €+3 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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