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Appartement T3 94m² + 30m² Stockage

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface94m²
Coût Total128 999€
Loyer Annuel10 337€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 990 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 850,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 de 94 m² avec fort potentiel - Aubenas centre Idéalement situé à proximité immédiate du centre-ville d'Aubenas, cet appartement T3 de 94 m² au rez-de-chaussée offre de belles opportunités.

L'appartement :

  • 2 chambres spacieuses
  • Séjour lumineux
  • Cuisine indépendante
  • Salle de bain
  • Chauffage électrique individuel

Les plus qui font la différence :

  • Patio privatif de 7 m²
  • Cave de 40 m²
  • Espace de stockage de 30 m² avec accès indépendant par le patio
  • Possibilité de créer 2 logements distincts grâce à la configuration des lieux
  • Le reste de l'immeuble va être racheté et rénové - valorisation du bien assurée

Emplacement privilégié :

  • Quartier calme et sécurisé, à proximité de la Police Nationale
  • À deux pas de toutes commodités : transports, commerces, restaurants
  • Rentabilité locative prouvée : loué 660 €/mois pendant plusieurs années

Idéal investisseur : Appartement à rafraîchir selon vos goûts. Le potentiel de division en 2 lots combiné à la rénovation programmée de l'immeuble offre d'excellentes perspectives de valorisation.

Prix négociable. Photos et visite sur demande.

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.619700, 4.393750
Total : 128 999€
Prix d'acquisition : 79 990€
Travaux : 42 610€
Valeur du bien : 122 600€
Frais de notaire : 6 399€
Coût estimé : 6 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10337€/an
Fourchette totale : 663€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 7958€ - 13427€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 999€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 668,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 795,41€
Coût de l'assurance :11 609,91€
Taxe foncière : 1 033,65€/an
Soit par mois : 86,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 610 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 94 m² × 80€/m² = 7520€, Main d'œuvre: 480€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ / fenêtre = 7200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 900€/m² = 9000€ (incluant placards et électroménager)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Remplacement revêtement sol: 24 m² × 60€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 337 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 999 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 259 €
Revenus locatifs : +10 337 €
Charges déductibles : -48 259 €
Résultat foncier Année 1 : -37 922 €(Déficit de 37 922 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 649 €/an
Revenus locatifs : +10 337 €
Charges déductibles : -5 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 688 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16522.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 994 €(65% de 79 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 51 994 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 337 €48 263 €4 155 €-37 926 €21 400 €16 526 €16 526 €
210 543 €5 541 €4 043 €5 003 €--11 524 €
310 754 €5 424 €3 926 €5 330 €--6 194 €
410 969 €5 304 €3 806 €5 665 €--529 €
511 189 €5 181 €3 682 €6 008 €---
611 412 €5 052 €3 554 €6 360 €---
711 641 €4 920 €3 422 €6 720 €---
811 873 €4 784 €3 285 €7 090 €---
912 111 €4 642 €3 144 €7 469 €---
1012 353 €4 497 €2 998 €7 857 €---
1112 600 €4 346 €2 848 €8 254 €---
1212 852 €4 190 €2 692 €8 662 €---
1313 109 €4 029 €2 531 €9 080 €---
1413 371 €3 863 €2 365 €9 508 €---
1513 639 €3 692 €2 194 €9 947 €---
1613 912 €3 514 €2 016 €10 397 €---
1714 190 €3 331 €1 833 €10 859 €---
1814 474 €3 142 €1 644 €11 332 €---
1914 763 €2 946 €1 448 €11 817 €---
2015 058 €2 744 €1 246 €12 314 €---
2115 360 €2 536 €1 038 €12 824 €---
2215 667 €2 320 €822 €13 347 €---
2315 980 €2 097 €599 €13 883 €---
2416 300 €1 867 €369 €14 432 €---
2516 626 €1 630 €132 €14 996 €---
TOTAL331 083 €139 857 €59 795 €191 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 171 €-6 420 €+8 591 €
2+2 171 €0 €+2 171 €
3+2 171 €0 €+2 171 €
4+2 171 €0 €+2 171 €
5+2 171 €+1 644 €+527 €
6+2 171 €+1 908 €+263 €
7+2 171 €+2 016 €+155 €
8+2 171 €+2 127 €+44 €
9+2 171 €+2 241 €-70 €
10+2 171 €+2 357 €-186 €
11+2 171 €+2 476 €-305 €
12+2 171 €+2 599 €-428 €
13+2 171 €+2 724 €-553 €
14+2 171 €+2 852 €-681 €
15+2 171 €+2 984 €-813 €
16+2 171 €+3 119 €-948 €
17+2 171 €+3 258 €-1 087 €
18+2 171 €+3 400 €-1 229 €
19+2 171 €+3 545 €-1 374 €
20+2 171 €+3 694 €-1 523 €
21+2 171 €+3 847 €-1 676 €
22+2 171 €+4 004 €-1 833 €
23+2 171 €+4 165 €-1 994 €
24+2 171 €+4 330 €-2 159 €
25+2 171 €+4 499 €-2 328 €
Total+54 275 €+57 368 €+-3 093 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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