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Appartement F4 – Résidence des Châtaigniers

Bien expiré
VilleKingersheim (68)
Surface74m²
Coût Total103 900€
Loyer Annuel10 050€
Rentabilité9.67%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 945,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre F4 de 74 m² Résidence des Châtaigniers à Kingersheim

📐 Surface : 74 m² 🏡 Type : F4 📊 DPE : en cours

Situé dans la résidence des Châtaigniers à Kingersheim, à proximité immédiate de Mulhouse, découvrez cet appartement offrant un fort potentiel après rafraîchissement.

L’appartement se compose de : Un séjour lumineux Trois chambres Une cuisine Une salle de bain WC séparés

🔧 Chauffage électrique ⚡ Installation électrique remise à neuf 🪟 Double vitrage 🏠 Appartement sain, à rafraîchir selon vos goûts

📍 A proximité : À 2 minutes du tram Accès rapide à la Voie Express (VE) Proche des commerces, écoles et commodités

👉 Idéal résidence principale ou investissement locatif.

Ville : Kingersheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68260
Coordonnées : 47.778900, 7.326370
Total : 103 900€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 28 300€
Valeur du bien : 98 300€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10050€/an
Fourchette totale : 669€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 8030€ - 12578€/an
Rentabilité brute :9.67%
Fourchette de rentabilité :7.73% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 544,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 477,68€
Coût de l'assurance :8 831,50€
Taxe foncière : 1 004,97€/an
Soit par mois : 83,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques pour rafraîchir la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement selon goûts
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 2000€ = 2000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Kingersheim). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région, avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 050 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 146 €
Revenus locatifs : +10 050 €
Charges déductibles : -33 146 €
Résultat foncier Année 1 : -23 096 €(Déficit de 23 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 696 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 846 €/an
Revenus locatifs : +10 050 €
Charges déductibles : -4 846 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1696.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 050 €33 149 €3 491 €-23 100 €21 400 €1 700 €1 700 €
210 251 €4 757 €3 398 €5 494 €---
310 456 €4 661 €3 302 €5 795 €---
410 665 €4 561 €3 203 €6 103 €---
510 878 €4 459 €3 101 €6 419 €---
611 096 €4 353 €2 994 €6 743 €---
711 318 €4 243 €2 885 €7 075 €---
811 544 €4 129 €2 771 €7 415 €---
911 775 €4 012 €2 653 €7 763 €---
1012 010 €3 890 €2 532 €8 120 €---
1112 251 €3 764 €2 406 €8 486 €---
1212 496 €3 634 €2 276 €8 862 €---
1312 745 €3 499 €2 141 €9 246 €---
1413 000 €3 360 €2 002 €9 640 €---
1513 260 €3 216 €1 858 €10 044 €---
1613 526 €3 067 €1 709 €10 459 €---
1713 796 €2 913 €1 554 €10 884 €---
1814 072 €2 753 €1 395 €11 319 €---
1914 353 €2 588 €1 230 €11 766 €---
2014 641 €2 417 €1 059 €12 223 €---
2114 933 €2 240 €882 €12 693 €---
2215 232 €2 058 €699 €13 174 €---
2315 537 €1 868 €510 €13 668 €---
2415 847 €1 673 €315 €14 175 €---
2516 164 €1 470 €112 €14 694 €---
TOTAL321 896 €112 733 €50 478 €209 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 110 €-6 420 €+8 530 €
2+2 110 €+1 138 €+972 €
3+2 110 €+1 739 €+371 €
4+2 110 €+1 831 €+279 €
5+2 110 €+1 926 €+184 €
6+2 110 €+2 023 €+87 €
7+2 110 €+2 122 €-12 €
8+2 110 €+2 224 €-114 €
9+2 110 €+2 329 €-219 €
10+2 110 €+2 436 €-326 €
11+2 110 €+2 546 €-436 €
12+2 110 €+2 658 €-548 €
13+2 110 €+2 774 €-664 €
14+2 110 €+2 892 €-782 €
15+2 110 €+3 013 €-903 €
16+2 110 €+3 138 €-1 028 €
17+2 110 €+3 265 €-1 155 €
18+2 110 €+3 396 €-1 286 €
19+2 110 €+3 530 €-1 420 €
20+2 110 €+3 667 €-1 557 €
21+2 110 €+3 808 €-1 698 €
22+2 110 €+3 952 €-1 842 €
23+2 110 €+4 100 €-1 990 €
24+2 110 €+4 252 €-2 142 €
25+2 110 €+4 408 €-2 298 €
Total+52 750 €+62 749 €+-9 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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