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Ancienne ferme rénovée

Bien expiré
VilleAlixan (26)
Surface364
Coût Total614 404
Loyer Annuel42 317
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 460 000 €
Surface : 364 m²
Prix au m² : 1 263,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ancienne ferme rénovée - Ancienne ferme rénovée avec piscine à Alixan (Drôme)

Située à Alixan, au cœur d’un hameau très calme, cette ancienne ferme rénovée offre un cadre de vie paisible et verdoyant, idéal pour une famille ou un projet d’accueil.

✨ Les atouts du bien

Surface habitable : environ 173 m²

Terrain plat : 2 364 m², sans vis-à-vis

Vue dégagée et exposition Sud-Ouest

Piscine récente

Maison lumineuse, environnement très calme

4 stationnements extérieurs

🏠 Description

L’habitation principale est aménagée sur deux niveaux :

Rez-de-chaussée : vaste pièce de vie avec cuisine ouverte équipée, un cellier, une salle d’eau et une chambre.

Étage : 3 chambres, dont une avec mezzanine, un bureau et une salle de bain.

Le bien comprend également une grande dépendance récente, aménagée en logement indépendant, idéale pour :

un revenu locatif (courte ou longue durée),

accueillir famille ou amis,

ou exercer une activité professionnelle.

📌 Caractéristiques complémentaires

6 pièces

4 chambres

1 salle de bain + 1 salle d’eau

2 WC

Ville : Alixan
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26300
Coordonnées : 44.959810, 4.968010
Total : 614 404
Prix d'acquisition : 460 000
Travaux : 117 604
Valeur du bien : 577 604
Frais de notaire : 36 800
Coût estimé : 36 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 364
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 3526€/mois
Loyer annuel estimé : 42317€/an
Fourchette totale : 2704€ - 4598€/mois
Fourchette annuelle : 32454€ - 55179€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :614 404
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 023,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :179,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 202,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :292 610,50
Coût de l'assurance :53 760,35
Taxe foncière : 4 231,74€/an
Soit par mois : 352,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 526,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 555,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 364 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 364 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :117 604(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 604
    Isolation des combles: 364 m² × 36€/m² = 13104€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:67 500
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€ = 67500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Rénovation chambres:12 000
    Rénovation complète 4 chambres (60 m²): 60 m² × 200€/m² = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alixan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 317 €/an
Calcul : 3 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 614 404 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 150 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 232 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 117 604
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 144 244
Revenus locatifs : +42 317
Charges déductibles : -144 244
Résultat foncier Année 1 : -101 927(Déficit de 101 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 527
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 640 €/an
Revenus locatifs : +42 317
Charges déductibles : -26 640
Résultat foncier Années 2+ : 15 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80526.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 460 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 299 000(65% de 460 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 873 €/an
Calcul : 299 000 € × 3,636% = 10 873
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 317144 26420 278-101 94621 400 €80 546 €80 546 €
243 16426 11719 73517 047--63 500 €
344 02725 55619 17418 471--45 028 €
444 90824 97618 59319 932--25 096 €
545 80624 37617 99421 430--3 666 €
646 72223 75617 37322 966---
747 65623 11416 73224 542---
848 60922 45116 06926 158---
949 58221 76615 38427 816---
1050 57321 05714 67529 516---
1151 58520 32413 94231 260---
1252 61619 56713 18433 050---
1353 66918 78312 40134 885---
1454 74217 97311 59136 769---
1555 83717 13610 75438 701---
1656 95416 2709 88840 683---
1758 09315 3758 99342 718---
1859 25514 4508 06744 805---
1960 44013 4937 11146 947---
2061 64812 5036 12149 145---
2162 88111 4815 09851 401---
2264 13910 4234 04153 716---
2365 4229 3302 94756 092---
2466 7308 1991 81758 531---
2568 0657 03064861 035---
TOTAL1 355 440569 768292 611785 67121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 785 671
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 887-6 420+15 307
2+8 8870+8 887
3+8 8870+8 887
4+8 8870+8 887
5+8 8870+8 887
6+8 887+5 790+3 097
7+8 887+7 363+1 524
8+8 887+7 847+1 040
9+8 887+8 345+542
10+8 887+8 855+32
11+8 887+9 378-491
12+8 887+9 915-1 028
13+8 887+10 466-1 579
14+8 887+11 031-2 144
15+8 887+11 610-2 723
16+8 887+12 205-3 318
17+8 887+12 815-3 928
18+8 887+13 441-4 554
19+8 887+14 084-5 197
20+8 887+14 744-5 857
21+8 887+15 420-6 533
22+8 887+16 115-7 228
23+8 887+16 828-7 941
24+8 887+17 559-8 672
25+8 887+18 310-9 423
Total+222 175+235 701+-13 526
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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