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Appartement à vendre

VilleCastelnau-Durban (09)
Surface137m²
Coût Total145 860€
Loyer Annuel12 288€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 872,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 35 m²), 3 chambres, Exposition nord

Grande maison située au centre du village de Castelnau Durban 09420. Environ 200m² utiles pour 135m² habitables sur 2 niveaux. Volumes interressants et rénovation récente (cuisine,salles d'eau,revêtement muraux et couverture de toit). Installation électrique a revoir,simple vitrage,2 clim réversibles ,cheminée ouverte et 60m² de combles aménageables. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Castelnau-Durban
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09420
Coordonnées : 42.995998, 1.342206
Total : 145 860€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 16 800€
Valeur du bien : 136 300€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12288€/an
Fourchette totale : 833€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9993€ - 15111€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 842,43€
Coût de l'assurance :12 762,75€
Taxe foncière : 1 228,82€/an
Soit par mois : 102,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 024,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m² pour 137 m²)
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité à revoir - sécurité et conformité requises
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 800 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 1200€/fenêtre = 16800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 288 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 229 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 247 €
Revenus locatifs : +12 288 €
Charges déductibles : -23 247 €
Résultat foncier Année 1 : -10 959 €(Déficit de 10 959 €)
Imputable sur revenu global : 10 959 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 447 €/an
Revenus locatifs : +12 288 €
Charges déductibles : -6 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 841 €/an
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 288 €23 252 €4 712 €-10 964 €10 964 €--
212 534 €6 324 €4 585 €6 210 €---
312 785 €6 193 €4 454 €6 592 €---
413 040 €6 057 €4 318 €6 983 €---
513 301 €5 917 €4 177 €7 385 €---
613 567 €5 772 €4 032 €7 796 €---
713 839 €5 622 €3 882 €8 217 €---
814 115 €5 467 €3 727 €8 649 €---
914 398 €5 307 €3 567 €9 091 €---
1014 686 €5 141 €3 402 €9 544 €---
1114 979 €4 971 €3 231 €10 009 €---
1215 279 €4 794 €3 055 €10 485 €---
1315 584 €4 612 €2 872 €10 973 €---
1415 896 €4 423 €2 684 €11 473 €---
1516 214 €4 229 €2 489 €11 985 €---
1616 538 €4 028 €2 288 €12 511 €---
1716 869 €3 820 €2 080 €13 049 €---
1817 206 €3 605 €1 866 €13 601 €---
1917 551 €3 383 €1 644 €14 167 €---
2017 902 €3 154 €1 415 €14 748 €---
2118 260 €2 917 €1 178 €15 342 €---
2218 625 €2 673 €933 €15 952 €---
2318 997 €2 420 €680 €16 578 €---
2419 377 €2 159 €419 €17 219 €---
2519 765 €1 889 €150 €17 876 €---
TOTAL393 596 €128 126 €67 842 €265 470 €10 964 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 289 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 581 €-3 289 €+5 870 €
2+2 581 €+1 863 €+718 €
3+2 581 €+1 978 €+603 €
4+2 581 €+2 095 €+486 €
5+2 581 €+2 215 €+366 €
6+2 581 €+2 339 €+242 €
7+2 581 €+2 465 €+116 €
8+2 581 €+2 595 €-14 €
9+2 581 €+2 727 €-146 €
10+2 581 €+2 863 €-282 €
11+2 581 €+3 003 €-422 €
12+2 581 €+3 145 €-564 €
13+2 581 €+3 292 €-711 €
14+2 581 €+3 442 €-861 €
15+2 581 €+3 596 €-1 015 €
16+2 581 €+3 753 €-1 172 €
17+2 581 €+3 915 €-1 334 €
18+2 581 €+4 080 €-1 499 €
19+2 581 €+4 250 €-1 669 €
20+2 581 €+4 424 €-1 843 €
21+2 581 €+4 603 €-2 022 €
22+2 581 €+4 786 €-2 205 €
23+2 581 €+4 973 €-2 392 €
24+2 581 €+5 166 €-2 585 €
25+2 581 €+5 363 €-2 782 €
Total+64 525 €+79 641 €+-15 116 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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