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Achat : Maison Sepmes (37800)

VilleSepmes (37)
Surface136m²
Coût Total221 730€
Loyer Annuel12 018€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 250 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 119,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SEPMES - 7 min STE MAURE - A10 et SNCF.COEUR VILLAGE : Maison de CARACTERE :GRANDE pièce de vie avec cheminée d'époque, cuisine, salle d'eau, wc, arrière-cuisine. A l'étage, mezzanine, 3 chambres, salle d'enier aménageable au-ande dépendance : hangar et grenier au-dessus, 2 caves, cour et jardin clos de mur.Toiture, Isolation, huisserie, électricité REFAITE. - Classe énergie : D - Classe climat : B - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 2540 à 3490 € (base 2023) - Prix Hon. Négo Inclus : 152 250 € dont 5,00% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :145 000 € - Réf : 070/1820

Ville : Sepmes
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.082210, 0.680900
Total : 221 730€
Prix d'acquisition : 152 250€
Travaux : 57 300€
Valeur du bien : 209 550€
Frais de notaire : 12 180€
Coût estimé : 12 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12018€/an
Fourchette totale : 786€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 9432€ - 15312€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 516,06 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :206 184 €
Prix d'achat :152 250 €
Décote à l'achat :-53 934€ (-26.2%)
Marge achat-revente :-15 546€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 086,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :55,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 141,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 187,53€
Coût de l'assurance :16 629,75€
Taxe foncière : 1 201,77€/an
Soit par mois : 100,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 001,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 200€
    Isolation combles: 136 m² × 75€/m² = 10200€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€/fenêtre = 15300€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 018 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 730 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 390 €
Revenus locatifs : +12 018 €
Charges déductibles : -66 390 €
Résultat foncier Année 1 : -54 372 €(Déficit de 54 372 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 972 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 090 €/an
Revenus locatifs : +12 018 €
Charges déductibles : -9 090 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32972.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 963 €(65% de 152 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 599 €/an
Calcul : 98 963 € × 3,636% = 3 599 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 018 €66 397 €7 230 €-54 379 €21 400 €32 979 €32 979 €
212 258 €8 902 €7 035 €3 356 €--29 623 €
312 503 €8 701 €6 834 €3 802 €--25 821 €
412 753 €8 493 €6 626 €4 260 €--21 561 €
513 008 €8 279 €6 412 €4 730 €--16 831 €
613 268 €8 057 €6 190 €5 212 €--11 619 €
713 534 €7 827 €5 960 €5 707 €--5 913 €
813 805 €7 590 €5 723 €6 214 €---
914 081 €7 345 €5 478 €6 736 €---
1014 362 €7 092 €5 225 €7 270 €---
1114 649 €6 830 €4 963 €7 819 €---
1214 942 €6 560 €4 693 €8 383 €---
1315 241 €6 280 €4 413 €8 961 €---
1415 546 €5 991 €4 124 €9 555 €---
1515 857 €5 692 €3 826 €10 165 €---
1616 174 €5 384 €3 517 €10 790 €---
1716 498 €5 065 €3 198 €11 433 €---
1816 828 €4 735 €2 868 €12 092 €---
1917 164 €4 395 €2 528 €12 770 €---
2017 507 €4 043 €2 176 €13 465 €---
2117 858 €3 679 €1 812 €14 179 €---
2218 215 €3 303 €1 436 €14 912 €---
2318 579 €2 914 €1 047 €15 665 €---
2418 951 €2 512 €645 €16 438 €---
2519 330 €2 097 €230 €17 233 €---
TOTAL384 930 €208 161 €104 188 €176 768 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 524 €-6 420 €+8 944 €
2+2 524 €0 €+2 524 €
3+2 524 €0 €+2 524 €
4+2 524 €0 €+2 524 €
5+2 524 €0 €+2 524 €
6+2 524 €0 €+2 524 €
7+2 524 €0 €+2 524 €
8+2 524 €+90 €+2 434 €
9+2 524 €+2 021 €+503 €
10+2 524 €+2 181 €+343 €
11+2 524 €+2 346 €+178 €
12+2 524 €+2 515 €+9 €
13+2 524 €+2 688 €-164 €
14+2 524 €+2 867 €-343 €
15+2 524 €+3 049 €-525 €
16+2 524 €+3 237 €-713 €
17+2 524 €+3 430 €-906 €
18+2 524 €+3 628 €-1 104 €
19+2 524 €+3 831 €-1 307 €
20+2 524 €+4 039 €-1 515 €
21+2 524 €+4 254 €-1 730 €
22+2 524 €+4 474 €-1 950 €
23+2 524 €+4 700 €-2 176 €
24+2 524 €+4 932 €-2 408 €
25+2 524 €+5 170 €-2 646 €
Total+63 100 €+53 031 €+10 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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