Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleBréançon (95)
Surface160
Coût Total281 200
Loyer Annuel29 701
Rentabilité10.56%
Cashflow/mois+762
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 562,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 160 m² - Maison 6 pièces 160 m²

iad France - Audrey Ravaziol vous propose: Enorme potentiel pour cette ancienne bâtisse totalement à rénover.

Située dans le charmant village de Bréançon, à moins de 15 min de Pontoise, cette bâtisse d’environ 160 m² répartie sur 2 plateaux, d’environ 80 m² ainsi que les combles offre un potentiel exceptionnel pour un projet de rénovation. Édifiée sur une parcelle de 863 m² dont le terrain est constructible mais non divisible, elle constitue une véritable opportunité pour les investisseurs.

Ce bien peut être divisé en plusieurs appartements grâce à ses beaux volumes.

A l’extérieur, la propriété dispose de 2 petites dépendances elles aussi, à rénover. Idéalement située dans un village calme, verdoyant et recherché pour son bon vivre, cette bâtisse ne demande qu’à reprendre vie. Idéal investisseur.

A visiter sans plus tarder.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr.

Surface : 160 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bréançon
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95640
Coordonnées : 49.136959, 2.030865
Total : 281 200
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 11 200
Valeur du bien : 261 200
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 15.47€/m²/mois
Fourchette : 10.80€ - 22.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 2475€/mois
Loyer annuel estimé : 29701€/an
Fourchette totale : 1728€ - 3545€/mois
Fourchette annuelle : 20738€ - 42538€/an
Rentabilité brute :10.56%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 15.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 383,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :82,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 465,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 921,77
Coût de l'assurance :24 605,00
Taxe foncière : 2 970,07€/an
Soit par mois : 247,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 475,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 713,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :761,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 200(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 200
    Isolation combles: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 701 €/an
Calcul : 2 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 200 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 426
Revenus locatifs : +29 701
Charges déductibles : -24 426
Résultat foncier Année 1 : 5 275

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 226 €/an
Revenus locatifs : +29 701
Charges déductibles : -13 226
Résultat foncier Années 2+ : 16 475 €/an
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 70124 4359 2815 266---
230 29512 9869 03217 308---
330 90112 7308 77518 171---
431 51912 4648 51019 054---
532 14912 1908 23519 959---
632 79211 9067 95120 886---
733 44811 6127 65821 836---
834 11711 3097 35422 808---
934 79910 9957 04123 804---
1035 49510 6716 71624 824---
1136 20510 3356 38125 870---
1236 9299 9896 03426 941---
1337 6689 6305 67628 038---
1438 4219 2595 30529 162---
1539 1898 8764 92230 313---
1639 9738 4804 52631 493---
1740 7738 0704 11632 703---
1841 5887 6473 69233 942---
1942 4207 2093 25435 211---
2043 2686 7562 80236 512---
2144 1346 2882 33337 846---
2245 0165 8041 84939 213---
2345 9175 3031 34940 613---
2446 8354 78683242 049---
2547 7724 25129743 521---
TOTAL951 322243 979133 922707 3440Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 707 344
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 237+1 580+4 657
2+6 237+5 192+1 045
3+6 237+5 451+786
4+6 237+5 716+521
5+6 237+5 988+249
6+6 237+6 266-29
7+6 237+6 551-314
8+6 237+6 842-605
9+6 237+7 141-904
10+6 237+7 447-1 210
11+6 237+7 761-1 524
12+6 237+8 082-1 845
13+6 237+8 411-2 174
14+6 237+8 749-2 512
15+6 237+9 094-2 857
16+6 237+9 448-3 211
17+6 237+9 811-3 574
18+6 237+10 182-3 945
19+6 237+10 563-4 326
20+6 237+10 954-4 717
21+6 237+11 354-5 117
22+6 237+11 764-5 527
23+6 237+12 184-5 947
24+6 237+12 615-6 378
25+6 237+13 056-6 819
Total+155 925+212 203+-56 278
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →