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Appartement à vendre

VilleAmiens (80)
Surface94
Coût Total216 850
Loyer Annuel13 119
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-153
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 622,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, 2 salles de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial Maxime CAPPELAERE vous proposent : Appartement à vendre - AMIENS (80000)


A AMIENS, Bel appartement de 94m² traversant, à rénover, bénéficiant d'une très belle vue sur les hortillonnages, dans la résidence Beauvillé. Situé au 4ème étage avec ascenseur, l'appartement est composé de :

  • entrée (4,5m² env.), cellier, couloir avec placards,
  • côté boulevard : séjour-salon avec balcon (23,6), cuisine indépendante équipée (6,6), chambre (9,25)
  • côté parc : trois chambres dont une avec placard (11,5-9,25-8,25), salle de bains (3,8), W.C., salle d'eau (2,8),
  • cave
  • box/garage inclus.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Paul LELEUX - Négociateur immobilier Tél : Etude de Maître CAPPELAERE - Notaire 11, rue Hoche - 80300 Albert Tél : Fax : Email : Site internet de l'Office, reprenant notamment l'ensemble de nos annonces immobilières :


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude Maxime CAPPELAERE - Notaires à Albert - N° SIRET : 84082967500015


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Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894686, 2.290807
Total : 216 850
Prix d'acquisition : 152 500
Travaux : 52 150
Valeur du bien : 204 650
Frais de notaire : 12 200
Coût estimé : 12 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13119€/an
Fourchette totale : 884€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 10605€ - 16230€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 612,11 €/m²
Basé sur :492 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 538
Prix d'achat :152 500
Décote à l'achat :-93 038 (-37.9%)
Marge achat-revente :28 688€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 074,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 137,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 352,11
Coût de l'assurance :18 974,38
Taxe foncière : 1 311,91€/an
Soit par mois : 109,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 093,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur le mobilier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 150(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose incluse)
  • Salon:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 119 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 850 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 500
Revenus locatifs : +13 119
Charges déductibles : -61 500
Résultat foncier Année 1 : -48 381(Déficit de 48 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 981
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 350 €/an
Revenus locatifs : +13 119
Charges déductibles : -9 350
Résultat foncier Années 2+ : 3 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26980.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 125(65% de 152 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 605 €/an
Calcul : 99 125 € × 3,636% = 3 605
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 11961 5077 286-48 38821 400 €26 988 €26 988 €
213 3819 1647 0934 218--22 770 €
313 6498 9636 8934 686--18 084 €
413 9228 7566 6855 166--12 919 €
514 2018 5426 4715 658--7 260 €
614 4858 3216 2506 164--1 096 €
714 7748 0916 0206 683---
815 0707 8545 7837 216---
915 3717 6095 5387 762---
1015 6797 3555 2848 324---
1115 9927 0925 0218 900---
1216 3126 8214 7509 491---
1316 6386 5404 46910 099---
1416 9716 2494 17810 722---
1517 3105 9483 87711 362---
1617 6575 6373 56612 020---
1718 0105 3153 24412 695---
1818 3704 9822 91113 388---
1918 7374 6372 56614 100---
2019 1124 2812 21014 831---
2119 4943 9121 84115 582---
2219 8843 5311 46016 354---
2320 2823 1361 06517 146---
2420 6882 72865717 960---
2521 1012 30523418 796---
TOTAL420 209209 274105 352210 93521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 935
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 755-6 420+9 175
2+2 7550+2 755
3+2 7550+2 755
4+2 7550+2 755
5+2 7550+2 755
6+2 7550+2 755
7+2 755+1 676+1 079
8+2 755+2 165+590
9+2 755+2 329+426
10+2 755+2 497+258
11+2 755+2 670+85
12+2 755+2 847-92
13+2 755+3 030-275
14+2 755+3 217-462
15+2 755+3 409-654
16+2 755+3 606-851
17+2 755+3 808-1 053
18+2 755+4 016-1 261
19+2 755+4 230-1 475
20+2 755+4 449-1 694
21+2 755+4 675-1 920
22+2 755+4 906-2 151
23+2 755+5 144-2 389
24+2 755+5 388-2 633
25+2 755+5 639-2 884
Total+68 875+63 280+5 595
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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