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Duplex à vendre

VilleLaon (02)
Surface53m²
Coût Total94 560€
Loyer Annuel7 388€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 933,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Exposition nord-est

Immobilier.notaires® et l'office notarial DUFOURCQ Notaire associé vous proposent : Appartement à vendre - LAON (02000)


Référence Etude 02002-372

LAON (02000) – SECTEUR CATHÉDRALE

Idéal investissement locatif – saisonnier ou longue durée !

Au cœur de la cité médiévale, à seulement quelques pas de la Cathédrale, des commerces et des restaurants, découvrez ce charmant appartement en duplex de 52,08 m², situé aux 2 € et 3 € étages d'une petite copropriété sans charges.

Un bien atypique plein de charme, comprenant :

• une entrée, • une salle de bains et WC, • un bel espace de vie sous mezzanine avec cuisine ouverte, • un espace nuit aménagé en mezzanine.

Son emplacement privilégié en ville haute et son agencement en duplex en font un bien particulièrement adapté à un investissement locatif, en location saisonnière comme à l'année.

Renseignements et visites : – SCP Bruno DUFOURCQ


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude DUFOURCQ Notaire associé - Notaires à Laon - N° SIRET : 35255220200017


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.576437, 3.620918
Total : 94 560€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 90 600€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7388€/an
Fourchette totale : 498€ - 761€/mois
Fourchette annuelle : 5977€ - 9132€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 036,36 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :54 927 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-5 427€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-39 633€ (-72.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :470,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :27,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 498,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 697,32€
Coût de l'assurance :8 274,00€
Taxe foncière : 738,80€/an
Soit par mois : 61,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 560,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(775 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 388 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 221 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 560 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 391 €
Revenus locatifs : +7 388 €
Charges déductibles : -45 391 €
Résultat foncier Année 1 : -38 003 €(Déficit de 38 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 291 €/an
Revenus locatifs : +7 388 €
Charges déductibles : -4 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16602.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 388 €45 394 €3 224 €-38 006 €21 400 €16 606 €16 606 €
27 536 €4 209 €3 139 €3 327 €--13 279 €
37 686 €4 121 €3 051 €3 566 €--9 714 €
47 840 €4 030 €2 960 €3 810 €--5 903 €
57 997 €3 936 €2 866 €4 061 €--1 842 €
68 157 €3 838 €2 768 €4 319 €---
78 320 €3 737 €2 667 €4 583 €---
88 486 €3 632 €2 563 €4 854 €---
98 656 €3 524 €2 454 €5 132 €---
108 829 €3 412 €2 342 €5 417 €---
119 006 €3 296 €2 226 €5 710 €---
129 186 €3 176 €2 106 €6 010 €---
139 370 €3 052 €1 982 €6 318 €---
149 557 €2 923 €1 854 €6 634 €---
159 748 €2 790 €1 720 €6 958 €---
169 943 €2 653 €1 583 €7 291 €---
1710 142 €2 510 €1 440 €7 632 €---
1810 345 €2 362 €1 293 €7 983 €---
1910 552 €2 210 €1 140 €8 342 €---
2010 763 €2 052 €982 €8 711 €---
2110 978 €1 888 €818 €9 090 €---
2211 198 €1 719 €649 €9 479 €---
2311 422 €1 543 €473 €9 878 €---
2411 650 €1 362 €292 €10 288 €---
2511 883 €1 174 €104 €10 709 €---
TOTAL236 640 €114 541 €46 697 €122 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551 €-6 420 €+7 971 €
2+1 551 €0 €+1 551 €
3+1 551 €0 €+1 551 €
4+1 551 €0 €+1 551 €
5+1 551 €0 €+1 551 €
6+1 551 €+743 €+808 €
7+1 551 €+1 375 €+176 €
8+1 551 €+1 456 €+95 €
9+1 551 €+1 540 €+11 €
10+1 551 €+1 625 €-74 €
11+1 551 €+1 713 €-162 €
12+1 551 €+1 803 €-252 €
13+1 551 €+1 895 €-344 €
14+1 551 €+1 990 €-439 €
15+1 551 €+2 087 €-536 €
16+1 551 €+2 187 €-636 €
17+1 551 €+2 290 €-739 €
18+1 551 €+2 395 €-844 €
19+1 551 €+2 503 €-952 €
20+1 551 €+2 613 €-1 062 €
21+1 551 €+2 727 €-1 176 €
22+1 551 €+2 844 €-1 293 €
23+1 551 €+2 964 €-1 413 €
24+1 551 €+3 087 €-1 536 €
25+1 551 €+3 213 €-1 662 €
Total+38 775 €+36 629 €+2 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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