Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleRosières (43)
Surface80m²
Coût Total113 812€
Loyer Annuel6 593€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 748,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 80 m²

Rosières, Centre bourg, Maison mitoyenne à rénover de 76m² hab. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine ouverte sur le séjour, une salle d'eau et un wc. A l'étage, 2 chambres. Possibilité d'agrandir la partie nuit avec la grange de 25m². Un garage et une place de stationnement. Chauffage électrique + possibilité de mettre un poêle à bois. Toit bon état. Fenêtres double vitrage PVC. Ideal 1er achat ! Honoraires agence à la charge du vendeur.

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/11/2023

Consommation énergie primaire : 526 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 350 € et 3 230 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Rosières
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43800
Coordonnées : 45.109360, 4.007204
Total : 113 812€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 49 120€
Valeur du bien : 109 020€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 549€/mois
Loyer annuel estimé : 6593€/an
Fourchette totale : 395€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 4735€ - 9180€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 595,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 293,22€
Coût de l'assurance :9 674,02€
Taxe foncière : 659,34€/an
Soit par mois : 54,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 549,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 526 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Bien que les fenêtres soient en double vitrage, une amélioration peut être bénéfique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage en bon état mais fixtures un peu datées.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture usée.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison.
Quantité: 80 m²
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 120 €(614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:4 800€
    Isolation combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 320€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Peinture: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 2400€ (total pour 2 chambres)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:9 600€
    Mise aux normes électricité: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rosières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 593 €/an
Calcul : 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 812 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 987 €
Revenus locatifs : +6 593 €
Charges déductibles : -53 987 €
Résultat foncier Année 1 : -47 393 €(Déficit de 47 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 993 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 867 €/an
Revenus locatifs : +6 593 €
Charges déductibles : -4 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25993.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 593 €53 990 €3 824 €-47 397 €21 400 €25 997 €25 997 €
26 725 €4 769 €3 723 €1 956 €--24 041 €
36 860 €4 664 €3 617 €2 196 €--21 845 €
46 997 €4 555 €3 509 €2 442 €--19 403 €
57 137 €4 443 €3 396 €2 694 €--16 709 €
67 280 €4 326 €3 280 €2 953 €--13 755 €
77 425 €4 206 €3 160 €3 219 €--10 536 €
87 574 €4 082 €3 035 €3 492 €--7 044 €
97 725 €3 953 €2 907 €3 772 €--3 272 €
107 880 €3 820 €2 773 €4 060 €---
118 037 €3 682 €2 635 €4 356 €---
128 198 €3 539 €2 493 €4 659 €---
138 362 €3 392 €2 345 €4 970 €---
148 529 €3 239 €2 193 €5 290 €---
158 700 €3 081 €2 035 €5 619 €---
168 874 €2 918 €1 872 €5 956 €---
179 051 €2 749 €1 703 €6 302 €---
189 232 €2 574 €1 528 €6 658 €---
199 417 €2 393 €1 347 €7 024 €---
209 605 €2 206 €1 160 €7 399 €---
219 797 €2 013 €966 €7 785 €---
229 993 €1 812 €766 €8 181 €---
2310 193 €1 605 €559 €8 588 €---
2410 397 €1 391 €345 €9 006 €---
2510 605 €1 169 €123 €9 436 €---
TOTAL211 188 €130 571 €55 293 €80 617 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 617 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 385 €-6 420 €+7 805 €
2+1 385 €0 €+1 385 €
3+1 385 €0 €+1 385 €
4+1 385 €0 €+1 385 €
5+1 385 €0 €+1 385 €
6+1 385 €0 €+1 385 €
7+1 385 €0 €+1 385 €
8+1 385 €0 €+1 385 €
9+1 385 €0 €+1 385 €
10+1 385 €+237 €+1 148 €
11+1 385 €+1 307 €+78 €
12+1 385 €+1 398 €-13 €
13+1 385 €+1 491 €-106 €
14+1 385 €+1 587 €-202 €
15+1 385 €+1 686 €-301 €
16+1 385 €+1 787 €-402 €
17+1 385 €+1 891 €-506 €
18+1 385 €+1 997 €-612 €
19+1 385 €+2 107 €-722 €
20+1 385 €+2 220 €-835 €
21+1 385 €+2 335 €-950 €
22+1 385 €+2 454 €-1 069 €
23+1 385 €+2 576 €-1 191 €
24+1 385 €+2 702 €-1 317 €
25+1 385 €+2 831 €-1 446 €
Total+34 625 €+24 185 €+10 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →