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Appartement 3 pièces 86 m²

VilleCommercy (55)
Surface86m²
Coût Total110 160€
Loyer Annuel6 831€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 895,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 86 m²

'Acquisition ascensionnelle...' Charmant appartement lumineux en plein coeur de de la ville - Immeuble avec ascenseur fonctionnel Situé en plein centre de Commercy, cet appartement de 86 m2 offre un cadre de vie agréable, à deux pas des commerces, des services et de toutes les commodités. Installé dans un immeuble avec ascenseur, ce bien se distingue par sa belle luminosité et ses volumes généreux. Dès l'entrée, vous serez séduit par une grande pièce de vie conviviale, parfaite pour accueillir famille et amis. L'espace nuit se compose de deux grandes chambres, idéales pour une famille ou pour créer un bureau confortable. L'appartement comprend également une salle d'eau et des toilettes séparées, pour plus de confort au quotidien. Ce bien offre un excellent potentiel, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement. Bien en copropriété Pas de procédure en cours Le lot vendu représente 51/1019 ème de la propriété du sol et des parties communes générales Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 86 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/09/2025

Consommation énergie primaire : 116 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Commercy
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.760260, 5.587694
Total : 110 160€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 104 000€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 6.62€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6831€/an
Fourchette totale : 444€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5323€ - 8765€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :848,54 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 974 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+4 026€ (+5.5%)
Marge achat-revente :-37 186€ (-51.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 640,77€
Coût de l'assurance :9 639,00€
Taxe foncière : 683,05€/an
Soit par mois : 56,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine intégrés, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage des surfaces, éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 600€
    Douche: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs (10 m²): 10 × 50€/m² = 500€, Carrelage sol (2 m²): 2 × 50€/m² = 100€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:8 200€
    Parquet flottant (30 m²): 30 × 40€/m² = 1200€, Peinture murs (60 m²): 60 × 25€/m² = 1500€, Électricité: 1000€, Menuiseries intérieures: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs (30 m²): 30 × 25€/m² = 750€, Nettoyage des surfaces: 200€, Changement de robinetterie: 250€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité générale:800€
    Tableau électrique: 1 × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commercy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 831 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 160 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 898 €
Revenus locatifs : +6 831 €
Charges déductibles : -31 898 €
Résultat foncier Année 1 : -25 067 €(Déficit de 25 067 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 898 €/an
Revenus locatifs : +6 831 €
Charges déductibles : -4 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 933 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14367.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 831 €31 901 €3 833 €-25 071 €10 700 €14 371 €14 371 €
26 967 €4 801 €3 733 €2 166 €--12 205 €
37 106 €4 698 €3 629 €2 409 €--9 796 €
47 249 €4 590 €3 521 €2 659 €--7 137 €
57 394 €4 479 €3 410 €2 915 €--4 223 €
67 541 €4 364 €3 295 €3 178 €--1 045 €
77 692 €4 244 €3 176 €3 448 €---
87 846 €4 121 €3 052 €3 726 €---
98 003 €3 992 €2 924 €4 011 €---
108 163 €3 860 €2 791 €4 303 €---
118 326 €3 722 €2 654 €4 604 €---
128 493 €3 580 €2 511 €4 913 €---
138 663 €3 433 €2 364 €5 230 €---
148 836 €3 280 €2 211 €5 556 €---
159 013 €3 122 €2 053 €5 891 €---
169 193 €2 958 €1 889 €6 235 €---
179 377 €2 788 €1 720 €6 588 €---
189 564 €2 613 €1 544 €6 952 €---
199 756 €2 431 €1 362 €7 325 €---
209 951 €2 242 €1 173 €7 709 €---
2110 150 €2 047 €978 €8 103 €---
2210 353 €1 845 €776 €8 508 €---
2310 560 €1 635 €566 €8 925 €---
2410 771 €1 418 €349 €9 353 €---
2510 986 €1 193 €125 €9 793 €---
TOTAL218 784 €109 356 €55 641 €109 428 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 434 €-3 210 €+4 644 €
2+1 434 €0 €+1 434 €
3+1 434 €0 €+1 434 €
4+1 434 €0 €+1 434 €
5+1 434 €0 €+1 434 €
6+1 434 €0 €+1 434 €
7+1 434 €+721 €+713 €
8+1 434 €+1 118 €+316 €
9+1 434 €+1 203 €+231 €
10+1 434 €+1 291 €+143 €
11+1 434 €+1 381 €+53 €
12+1 434 €+1 474 €-40 €
13+1 434 €+1 569 €-135 €
14+1 434 €+1 667 €-233 €
15+1 434 €+1 767 €-333 €
16+1 434 €+1 870 €-436 €
17+1 434 €+1 977 €-543 €
18+1 434 €+2 086 €-652 €
19+1 434 €+2 198 €-764 €
20+1 434 €+2 313 €-879 €
21+1 434 €+2 431 €-997 €
22+1 434 €+2 552 €-1 118 €
23+1 434 €+2 677 €-1 243 €
24+1 434 €+2 806 €-1 372 €
25+1 434 €+2 938 €-1 504 €
Total+35 850 €+32 828 €+3 022 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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