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Appartement - 3 pièce(s) - 60 m²

VilleJoigny (89)
Surface60m²
Coût Total81 230€
Loyer Annuel5 795€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ce charmant appartement situé dans une petite copropriété offre une vue sur l'Yonne depuis l'ensemble de ses pièces de vie. Il se compose d'une entrée, d'un couloir avec rangements, d'un séjour avec cuisine ouverte, de deux chambres et d'une salle de bains wc. Charges annuelles estimées 600€

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 3 Nb de salle de bains : 1 Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : GAZ_VILLE Format de chauffage : CENTRAL Nombre de wc : 1

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.989216, 3.397734
Total : 81 230€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 27 230€
Valeur du bien : 77 230€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 483€/mois
Loyer annuel estimé : 5795€/an
Fourchette totale : 394€ - 592€/mois
Fourchette annuelle : 4729€ - 7101€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 057,03 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 422 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-13 422€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-17 808€ (-28.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :20,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 418,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 168,73€
Coût de l'assurance :6 092,25€
Taxe foncière : 579,51€/an
Soit par mois : 48,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 482,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage central existant
Quantité: 1 chaudière pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 230 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 × 1200€ = 7200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 795 €/an
Calcul : 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 230 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 244 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 299 €
Revenus locatifs : +5 795 €
Charges déductibles : -31 299 €
Résultat foncier Année 1 : -25 504 €(Déficit de 25 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 069 €/an
Revenus locatifs : +5 795 €
Charges déductibles : -4 069 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4104.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 795 €31 302 €2 649 €-25 507 €21 400 €4 107 €4 107 €
25 911 €4 001 €2 577 €1 910 €--2 196 €
36 029 €3 927 €2 504 €2 102 €--94 €
46 150 €3 851 €2 428 €2 299 €---
56 273 €3 772 €2 349 €2 501 €---
66 398 €3 691 €2 268 €2 708 €---
76 526 €3 607 €2 184 €2 920 €---
86 657 €3 520 €2 097 €3 137 €---
96 790 €3 430 €2 007 €3 360 €---
106 926 €3 337 €1 914 €3 588 €---
117 064 €3 241 €1 818 €3 823 €---
127 205 €3 142 €1 719 €4 063 €---
137 350 €3 040 €1 617 €4 310 €---
147 497 €2 934 €1 511 €4 563 €---
157 647 €2 825 €1 401 €4 822 €---
167 799 €2 712 €1 288 €5 088 €---
177 955 €2 595 €1 172 €5 361 €---
188 115 €2 474 €1 051 €5 641 €---
198 277 €2 349 €926 €5 928 €---
208 442 €2 220 €797 €6 222 €---
218 611 €2 087 €664 €6 524 €---
228 783 €1 949 €526 €6 834 €---
238 959 €1 807 €384 €7 152 €---
249 138 €1 660 €236 €7 479 €---
259 321 €1 507 €84 €7 814 €---
TOTAL185 619 €100 979 €38 169 €84 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 217 €-6 420 €+7 637 €
2+1 217 €0 €+1 217 €
3+1 217 €0 €+1 217 €
4+1 217 €+662 €+555 €
5+1 217 €+750 €+467 €
6+1 217 €+812 €+405 €
7+1 217 €+876 €+341 €
8+1 217 €+941 €+276 €
9+1 217 €+1 008 €+209 €
10+1 217 €+1 077 €+140 €
11+1 217 €+1 147 €+70 €
12+1 217 €+1 219 €-2 €
13+1 217 €+1 293 €-76 €
14+1 217 €+1 369 €-152 €
15+1 217 €+1 447 €-230 €
16+1 217 €+1 526 €-309 €
17+1 217 €+1 608 €-391 €
18+1 217 €+1 692 €-475 €
19+1 217 €+1 778 €-561 €
20+1 217 €+1 867 €-650 €
21+1 217 €+1 957 €-740 €
22+1 217 €+2 050 €-833 €
23+1 217 €+2 146 €-929 €
24+1 217 €+2 244 €-1 027 €
25+1 217 €+2 344 €-1 127 €
Total+30 425 €+25 392 €+5 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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