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Appartement 2 pièces 71 m²

VilleCarcassonne (11)
Surface71m²
Coût Total139 140€
Loyer Annuel11 056€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 239,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 71 m² - Appartement 2 pièces 71 m²

Réf 13018 MM - CARCASSONNE COEUR DE VILLE - Au 1er étage d'une petite copropriété, charmant appartement de Type 2 d'environ 71 m2 habitables avec un grand garage (2 véhicules). Vendu meublé, double vitrage. Proche de l'ensembles des commodités. Idéal 1er achat ou investissement locatif. Cette annonce vous est proposée par MILER Maiwenn - - NoRSAC: 993214261, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Carcassonne Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 71 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 15 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/01/2026

Consommation énergie primaire : 217 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 460 € et 2 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.212677, 2.352572
Total : 139 140€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 132 100€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11056€/an
Fourchette totale : 742€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8909€ - 13720€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 279,97 €/m²
Basé sur :433 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 878 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-2 878€ (-3.2%)
Marge achat-revente :-48 262€ (-53.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 830,29€
Coût de l'assurance :12 174,75€
Taxe foncière : 1 105,60€/an
Soit par mois : 92,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon complet (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:900€
    Peinture murs salon: 18 m² × 50€/m² = 900€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 501 €
Revenus locatifs : +11 056 €
Charges déductibles : -50 501 €
Résultat foncier Année 1 : -39 445 €(Déficit de 39 445 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 045 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 401 €/an
Revenus locatifs : +11 056 €
Charges déductibles : -6 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18045.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 056 €50 506 €4 813 €-39 450 €21 400 €18 050 €18 050 €
211 277 €6 280 €4 687 €4 997 €--13 053 €
311 503 €6 149 €4 557 €5 353 €--7 699 €
411 733 €6 014 €4 421 €5 719 €--1 981 €
511 967 €5 874 €4 281 €6 093 €---
612 207 €5 729 €4 136 €6 478 €---
712 451 €5 579 €3 986 €6 872 €---
812 700 €5 423 €3 831 €7 277 €---
912 954 €5 262 €3 670 €7 692 €---
1013 213 €5 095 €3 503 €8 118 €---
1113 477 €4 923 €3 330 €8 554 €---
1213 747 €4 744 €3 151 €9 003 €---
1314 022 €4 559 €2 966 €9 463 €---
1414 302 €4 367 €2 774 €9 935 €---
1514 588 €4 168 €2 576 €10 420 €---
1614 880 €3 963 €2 370 €10 917 €---
1715 178 €3 750 €2 157 €11 428 €---
1815 481 €3 529 €1 936 €11 952 €---
1915 791 €3 301 €1 708 €12 490 €---
2016 107 €3 064 €1 471 €13 043 €---
2116 429 €2 819 €1 226 €13 610 €---
2216 757 €2 565 €973 €14 192 €---
2317 092 €2 303 €710 €14 790 €---
2417 434 €2 031 €438 €15 404 €---
2517 783 €1 749 €156 €16 034 €---
TOTAL354 129 €153 745 €69 830 €200 383 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 383 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-6 420 €+8 742 €
2+2 322 €0 €+2 322 €
3+2 322 €0 €+2 322 €
4+2 322 €0 €+2 322 €
5+2 322 €+1 234 €+1 088 €
6+2 322 €+1 943 €+379 €
7+2 322 €+2 062 €+260 €
8+2 322 €+2 183 €+139 €
9+2 322 €+2 307 €+15 €
10+2 322 €+2 435 €-113 €
11+2 322 €+2 566 €-244 €
12+2 322 €+2 701 €-379 €
13+2 322 €+2 839 €-517 €
14+2 322 €+2 981 €-659 €
15+2 322 €+3 126 €-804 €
16+2 322 €+3 275 €-953 €
17+2 322 €+3 428 €-1 106 €
18+2 322 €+3 586 €-1 264 €
19+2 322 €+3 747 €-1 425 €
20+2 322 €+3 913 €-1 591 €
21+2 322 €+4 083 €-1 761 €
22+2 322 €+4 258 €-1 936 €
23+2 322 €+4 437 €-2 115 €
24+2 322 €+4 621 €-2 299 €
25+2 322 €+4 810 €-2 488 €
Total+58 050 €+60 115 €+-2 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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