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Achat : Immeuble Villeparisis (77270)

Bien expiré
VilleVilleparisis (77)
Surface180m²
Coût Total464 950€
Loyer Annuel36 734€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 370 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 2 055,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², Terrasse, 228 m² de terrain, Cave

Immeuble De Rapport. Bien idéal pour grande famille ou investissement locatif en colocation. Il vous offre: Au rdc: Entrée sur séjour et cuisine, débarras, chaufferie à l'étage: 5 chambres dont 1 avec douche, salle d'eau, wc indépendant. Sous sol en rdj avec douche et wc Actuellement loué en colocation pour un rendement locatif de 2700€/mois possible d'acheter libre. RARE Sur Le Secteur!

Ville : Villeparisis
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77270
Coordonnées : 48.938590, 2.602980
Villeparisis
RER B
Total : 464 950€
Prix d'acquisition : 370 000€
Travaux : 65 350€
Valeur du bien : 435 350€
Frais de notaire : 29 600€
Coût estimé : 29 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 17.01€/m²/mois
Fourchette : 14.50€ - 19.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 3061€/mois
Loyer annuel estimé : 36734€/an
Fourchette totale : 2611€ - 3590€/mois
Fourchette annuelle : 31326€ - 43076€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :464 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 290,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :135,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 426,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :222 174,02€
Coût de l'assurance :40 683,12€
Taxe foncière : 3 673,42€/an
Soit par mois : 306,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 061,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 732,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :329,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - mobilier un peu daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 350 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et installation)
  • Menuiseries:28 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1300€ = 28600€ (incluant matériel et installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et installation)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et installation)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant matériel et installation)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant matériel et installation)
  • Salon - Rénovation légère:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 25€/m² = 750€ (incluant matériel et installation)
  • Autres pièces - Rénovation légère:300€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant matériel et installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 734 €/an
Calcul : 3 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 464 950 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 627 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 027 €
Revenus locatifs : +36 734 €
Charges déductibles : -86 027 €
Résultat foncier Année 1 : -49 293 €(Déficit de 49 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 677 €/an
Revenus locatifs : +36 734 €
Charges déductibles : -20 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27892.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 370 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 500 €(65% de 370 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 745 €/an
Calcul : 240 500 € × 3,636% = 8 745 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 734 €86 042 €15 391 €-49 308 €21 400 €27 908 €27 908 €
237 469 €20 281 €14 980 €17 188 €--10 719 €
338 218 €19 855 €14 554 €18 363 €---
438 983 €19 415 €14 115 €19 567 €---
539 762 €18 960 €13 660 €20 802 €---
640 558 €18 490 €13 189 €22 067 €---
741 369 €18 004 €12 703 €23 365 €---
842 196 €17 501 €12 200 €24 695 €---
943 040 €16 981 €11 680 €26 059 €---
1043 901 €16 443 €11 143 €27 458 €---
1144 779 €15 887 €10 587 €28 891 €---
1245 674 €15 312 €10 012 €30 362 €---
1346 588 €14 718 €9 417 €31 870 €---
1447 520 €14 103 €8 803 €33 416 €---
1548 470 €13 468 €8 167 €35 002 €---
1649 439 €12 811 €7 510 €36 629 €---
1750 428 €12 131 €6 830 €38 297 €---
1851 437 €11 428 €6 128 €40 008 €---
1952 466 €10 702 €5 401 €41 764 €---
2053 515 €9 951 €4 650 €43 564 €---
2154 585 €9 174 €3 873 €45 411 €---
2255 677 €8 371 €3 070 €47 306 €---
2356 790 €7 540 €2 239 €49 250 €---
2457 926 €6 681 €1 380 €51 245 €---
2559 085 €5 793 €492 €53 292 €---
TOTAL1 176 608 €420 043 €222 174 €756 565 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 756 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 714 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 714 €-6 420 €+14 134 €
2+7 714 €0 €+7 714 €
3+7 714 €+2 293 €+5 421 €
4+7 714 €+5 870 €+1 844 €
5+7 714 €+6 241 €+1 473 €
6+7 714 €+6 620 €+1 094 €
7+7 714 €+7 009 €+705 €
8+7 714 €+7 409 €+305 €
9+7 714 €+7 818 €-104 €
10+7 714 €+8 237 €-523 €
11+7 714 €+8 667 €-953 €
12+7 714 €+9 109 €-1 395 €
13+7 714 €+9 561 €-1 847 €
14+7 714 €+10 025 €-2 311 €
15+7 714 €+10 501 €-2 787 €
16+7 714 €+10 989 €-3 275 €
17+7 714 €+11 489 €-3 775 €
18+7 714 €+12 002 €-4 288 €
19+7 714 €+12 529 €-4 815 €
20+7 714 €+13 069 €-5 355 €
21+7 714 €+13 623 €-5 909 €
22+7 714 €+14 192 €-6 478 €
23+7 714 €+14 775 €-7 061 €
24+7 714 €+15 374 €-7 660 €
25+7 714 €+15 987 €-8 273 €
Total+192 850 €+226 970 €+-34 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 189 jours
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