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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAussillon (81)
Surface55m²
Coût Total82 400€
Loyer Annuel5 060€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 1 chambre, calme, Exposition sud

Au coeur du vieux village d'Aussillon, entre ruelles pleines de cachet et patrimoine historique, cette maison attend sa nouvelle vie ! Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine de 11m², d'une salle de bains, ainsi qu'un petit WC indépendant. Une porte au fond de la cuisine, vous mènera à une cave pratique pour le stockage. À l'étage, vous découvrirez une pièce de vie lumineuse de 19m² et une chambre. Enfin, au dernier niveau, un grenier de 43m² partiellement isolé offre de belles possibilités d'aménagement supplémentaire selon vos envies. La toiture a été refaite cependant des travaux reste à prévoir, mais le potentiel est là et l'emplacement, lui, est tout simplement unique : à deux pas de la vieille arche du château, en plein centre historique d'Aussillon Visitez sans tarder pour en ressentir tout le potentiel

Pour toute question, contactez Stéphane Plaza Immobilier Castres

Ville : Aussillon
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.487698, 2.355240
Total : 82 400€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 46 760€
Valeur du bien : 79 760€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.67€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 422€/mois
Loyer annuel estimé : 5060€/an
Fourchette totale : 316€ - 562€/mois
Fourchette annuelle : 3797€ - 6742€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,93 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 356 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :-30 356€ (-47.9%)
Marge achat-revente :-19 044€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :412,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 436,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 354,15€
Coût de l'assurance :7 210,00€
Taxe foncière : 505,97€/an
Soit par mois : 42,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 421,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 478,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
La maison est construite en 1800, ce qui laisse supposer une classe énergétique faible.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 43 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du sol (parquet) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs et sol en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs et du sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 760 €(850 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:3 010€
    Isolation combles: 43 m² × 70€/m² = 3010€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 250€
    Rénovation salon: 15 m² × 150€/m² = 2250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise à niveau plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aussillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 510€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 060 €/an
Calcul : 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 402 €
Revenus locatifs : +5 060 €
Charges déductibles : -50 402 €
Résultat foncier Année 1 : -45 343 €(Déficit de 45 343 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 943 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 642 €/an
Revenus locatifs : +5 060 €
Charges déductibles : -3 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23942.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 060 €50 405 €2 851 €-45 345 €21 400 €23 945 €23 945 €
25 161 €3 570 €2 776 €1 591 €--22 355 €
35 264 €3 493 €2 699 €1 771 €--20 583 €
45 369 €3 413 €2 618 €1 957 €--18 627 €
55 477 €3 330 €2 536 €2 147 €--16 480 €
65 586 €3 244 €2 450 €2 342 €--14 138 €
75 698 €3 155 €2 361 €2 543 €--11 595 €
85 812 €3 063 €2 269 €2 749 €--8 846 €
95 928 €2 968 €2 173 €2 961 €--5 885 €
106 047 €2 869 €2 074 €3 178 €--2 707 €
116 168 €2 767 €1 972 €3 401 €---
126 291 €2 661 €1 866 €3 630 €---
136 417 €2 551 €1 757 €3 866 €---
146 545 €2 437 €1 643 €4 108 €---
156 676 €2 320 €1 525 €4 356 €---
166 810 €2 198 €1 404 €4 612 €---
176 946 €2 072 €1 277 €4 874 €---
187 085 €1 941 €1 147 €5 144 €---
197 226 €1 806 €1 011 €5 421 €---
207 371 €1 666 €871 €5 705 €---
217 518 €1 521 €726 €5 998 €---
227 669 €1 370 €576 €6 298 €---
237 822 €1 215 €421 €6 607 €---
247 979 €1 054 €259 €6 925 €---
258 138 €887 €93 €7 251 €---
TOTAL162 062 €107 973 €41 354 €54 089 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 063 €-6 420 €+7 483 €
2+1 063 €0 €+1 063 €
3+1 063 €0 €+1 063 €
4+1 063 €0 €+1 063 €
5+1 063 €0 €+1 063 €
6+1 063 €0 €+1 063 €
7+1 063 €0 €+1 063 €
8+1 063 €0 €+1 063 €
9+1 063 €0 €+1 063 €
10+1 063 €0 €+1 063 €
11+1 063 €+208 €+855 €
12+1 063 €+1 089 €-26 €
13+1 063 €+1 160 €-97 €
14+1 063 €+1 232 €-169 €
15+1 063 €+1 307 €-244 €
16+1 063 €+1 384 €-321 €
17+1 063 €+1 462 €-399 €
18+1 063 €+1 543 €-480 €
19+1 063 €+1 626 €-563 €
20+1 063 €+1 712 €-649 €
21+1 063 €+1 799 €-736 €
22+1 063 €+1 889 €-826 €
23+1 063 €+1 982 €-919 €
24+1 063 €+2 077 €-1 014 €
25+1 063 €+2 175 €-1 112 €
Total+26 575 €+16 227 €+10 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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