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Appartement - 4 pièce(s) - 109 m²

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface109m²
Coût Total202 230€
Loyer Annuel15 821€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 250 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 717,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Tours, dans une résidence avec ascenseur, venez découvrir ce superbe appartement de 108,6 m². Pour votre confort, vous bénéficiez d'une belle pièce de vie de 37m2 avec accès sur balcon, et une belle cuisine aménagée et équipée de 15m2 attenante.Egalement un bureau, deux chambres, salle de bains et wc séparé, et du rangement !La proximité des transports en commun est un atout majeur. Vous trouverez l'arrêt de bus Langevin à seulement 6 minutes à pied, desservi par la ligne 14, facilitant vos déplacements quotidiens. De plus, les gares de Saint-Pierre des Corps et de Tours sont accessibles en quelques minutes en voiture, vous connectant facilement aux grandes lignes. Contactez-nous

Numéro de mandat : 864

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.374930, 0.710579
Total : 202 230€
Prix d'acquisition : 187 250€
Valeur du bien : 187 250€
Frais de notaire : 14 980€
Coût estimé : 14 980€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1318€/mois
Loyer annuel estimé : 15821€/an
Fourchette totale : 1042€ - 1669€/mois
Fourchette annuelle : 12500€ - 20025€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 757,43 €/m²
Basé sur :217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 560 €
Prix d'achat :187 250 €
Décote à l'achat :-4 310€ (-2.2%)
Marge achat-revente :-10 670€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 002,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :75,84€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 078,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 572,81€
Coût de l'assurance :22 750,88€
Taxe foncière : 1 582,14€/an
Soit par mois : 131,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 318,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 821 €/an
Calcul : 1 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 230 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 910 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 582 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 301 €/an
Revenus locatifs : +15 821 €
Charges déductibles : -9 301 €
Résultat foncier : 6 521 €/an
Prix d'achat du bien : 187 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 713 €(65% de 187 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 426 €/an
Calcul : 121 713 € × 3,636% = 4 426 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 821 €9 307 €6 815 €6 514 €---
216 138 €9 126 €6 634 €7 011 €---
316 461 €8 939 €6 447 €7 521 €---
416 790 €8 746 €6 254 €8 044 €---
517 126 €8 546 €6 054 €8 580 €---
617 468 €8 339 €5 847 €9 129 €---
717 817 €8 125 €5 632 €9 693 €---
818 174 €7 903 €5 411 €10 271 €---
918 537 €7 674 €5 181 €10 864 €---
1018 908 €7 436 €4 944 €11 472 €---
1119 286 €7 191 €4 699 €12 095 €---
1219 672 €6 937 €4 445 €12 735 €---
1320 065 €6 674 €4 182 €13 391 €---
1420 467 €6 402 €3 910 €14 065 €---
1520 876 €6 121 €3 628 €14 755 €---
1621 293 €5 830 €3 337 €15 464 €---
1721 719 €5 528 €3 036 €16 191 €---
1822 154 €5 217 €2 725 €16 937 €---
1922 597 €4 894 €2 402 €17 702 €---
2023 049 €4 561 €2 069 €18 488 €---
2123 510 €4 216 €1 724 €19 294 €---
2223 980 €3 859 €1 366 €20 121 €---
2324 460 €3 489 €997 €20 970 €---
2424 949 €3 107 €615 €21 842 €---
2525 448 €2 711 €219 €22 736 €---
TOTAL506 763 €160 877 €98 573 €345 886 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 322 €+1 954 €+1 368 €
2+3 322 €+2 103 €+1 219 €
3+3 322 €+2 256 €+1 066 €
4+3 322 €+2 413 €+909 €
5+3 322 €+2 574 €+748 €
6+3 322 €+2 739 €+583 €
7+3 322 €+2 908 €+414 €
8+3 322 €+3 081 €+241 €
9+3 322 €+3 259 €+63 €
10+3 322 €+3 442 €-120 €
11+3 322 €+3 629 €-307 €
12+3 322 €+3 821 €-499 €
13+3 322 €+4 017 €-695 €
14+3 322 €+4 219 €-897 €
15+3 322 €+4 427 €-1 105 €
16+3 322 €+4 639 €-1 317 €
17+3 322 €+4 857 €-1 535 €
18+3 322 €+5 081 €-1 759 €
19+3 322 €+5 311 €-1 989 €
20+3 322 €+5 546 €-2 224 €
21+3 322 €+5 788 €-2 466 €
22+3 322 €+6 036 €-2 714 €
23+3 322 €+6 291 €-2 969 €
24+3 322 €+6 553 €-3 231 €
25+3 322 €+6 821 €-3 499 €
Total+83 050 €+103 766 €+-20 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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