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Appartement T3

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface108m²
Coût Total137 220€
Loyer Annuel11 465€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Chauffage central au gaz, Étage 3

À vendre ? Appartement T[préciser] ? Hyper centre Saint-Étienne (42000) Idéalement situé à seulement 300 m de l?Hôtel de Ville , à deux pas du tramway, des commerces, et de toutes les commodités, cet appartement se trouve au 3? étage d?un petit immeuble en cours de vente lot par lot . - Surface : [108 m2 Surface plancher] - Disposition : [ex. 2 chambres, séjour, cuisine séparée, salle de bain?] - Faibles charges : pas de charges de copropriété pour le moment Idéal pour résidence principale ou investissement locatif dans un secteur très recherché. Pour plus d?infos ou organiser une visite, contactez-moi directement au

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 137 220€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 30 300€
Valeur du bien : 129 300€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11465€/an
Fourchette totale : 709€ - 1288€/mois
Fourchette annuelle : 8503€ - 15457€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1345 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 345 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-31 345€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-6 875€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 709,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 823,79€
Coût de l'assurance :11 663,70€
Taxe foncière : 1 146,45€/an
Soit par mois : 95,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :150,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds si nécessaire
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 300 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 800€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 500€
    Salle de bain complète (6 m²): 1200€/m² × 6 = 7200€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 100€/m² × 24 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 100€/m² × 25 = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 465 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 342 €
Revenus locatifs : +11 465 €
Charges déductibles : -36 342 €
Résultat foncier Année 1 : -24 877 €(Déficit de 24 877 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 042 €/an
Revenus locatifs : +11 465 €
Charges déductibles : -6 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14177.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 465 €36 346 €4 433 €-24 882 €10 700 €14 182 €14 182 €
211 694 €5 927 €4 314 €5 767 €--8 415 €
311 928 €5 803 €4 190 €6 125 €--2 290 €
412 166 €5 675 €4 062 €6 491 €---
512 410 €5 543 €3 930 €6 867 €---
612 658 €5 406 €3 793 €7 251 €---
712 911 €5 265 €3 652 €7 646 €---
813 169 €5 120 €3 507 €8 050 €---
913 433 €4 969 €3 356 €8 463 €---
1013 701 €4 814 €3 201 €8 888 €---
1113 975 €4 653 €3 040 €9 322 €---
1214 255 €4 487 €2 874 €9 768 €---
1314 540 €4 315 €2 702 €10 225 €---
1414 831 €4 138 €2 525 €10 693 €---
1515 127 €3 955 €2 342 €11 172 €---
1615 430 €3 766 €2 153 €11 664 €---
1715 738 €3 570 €1 957 €12 168 €---
1816 053 €3 368 €1 755 €12 685 €---
1916 374 €3 160 €1 547 €13 215 €---
2016 702 €2 944 €1 331 €13 758 €---
2117 036 €2 721 €1 108 €14 315 €---
2217 376 €2 491 €878 €14 885 €---
2317 724 €2 253 €640 €15 471 €---
2418 078 €2 007 €394 €16 071 €---
2518 440 €1 754 €141 €16 686 €---
TOTAL367 212 €134 449 €63 824 €232 763 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408 €-3 210 €+5 618 €
2+2 408 €0 €+2 408 €
3+2 408 €0 €+2 408 €
4+2 408 €+1 260 €+1 148 €
5+2 408 €+2 060 €+348 €
6+2 408 €+2 175 €+233 €
7+2 408 €+2 294 €+114 €
8+2 408 €+2 415 €-7 €
9+2 408 €+2 539 €-131 €
10+2 408 €+2 666 €-258 €
11+2 408 €+2 797 €-389 €
12+2 408 €+2 930 €-522 €
13+2 408 €+3 067 €-659 €
14+2 408 €+3 208 €-800 €
15+2 408 €+3 352 €-944 €
16+2 408 €+3 499 €-1 091 €
17+2 408 €+3 650 €-1 242 €
18+2 408 €+3 805 €-1 397 €
19+2 408 €+3 964 €-1 556 €
20+2 408 €+4 127 €-1 719 €
21+2 408 €+4 294 €-1 886 €
22+2 408 €+4 466 €-2 058 €
23+2 408 €+4 641 €-2 233 €
24+2 408 €+4 821 €-2 413 €
25+2 408 €+5 006 €-2 598 €
Total+60 200 €+69 829 €+-9 629 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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