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Appartement 37 m² à troyes

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface37
Coût Total87 390
Loyer Annuel5 603
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 37 m², 1 pièce

Dans une résidence sénior, venez découvrir ce charmant appartement avec un beau balcon doté d'un store banne, double vitrage Pvc d'une pièce principal comprenant entrée avec placard, kitchenette avec cellier, salle d'eau et Wc, d'une surface de 37 m², situé au 3ème étage avec ascenseur.Copropriété sécurisé, offrant une belle terrasse pour les résidents ainsi que différentes salles de réception, bar-club, salle de bridges et de jeux, salle de sport... Et de nombreux services comme l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, coordination avec les médecins, aide administrative, animations diverses et bien d'autres interventions.Proche de tous commerces et des commodités.A visiter rapidement.Pour tous compléments d'informations sur le fonctionnement de la résidence et l'organisation d'une visite, je vous invite à me Anne-Christine Vogel [Coordonnées masquées]

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.297470, 4.074800
Total : 87 390
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 44 190
Valeur du bien : 84 190
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5603€/an
Fourchette totale : 373€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4481€ - 7006€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 390
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 457,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 456,63
Coût de l'assurance :7 428,15
Taxe foncière : 560,26€/an
Soit par mois : 46,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 466,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 504,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la kitchenette avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 37 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 37 m² total)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 190(1 194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 300€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 995
    Rénovation chambre: 37 m² × 135€/m² = 4995€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 995
    Rénovation salon: 37 m² × 135€/m² = 4995€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 603 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 390 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 190
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 981
Revenus locatifs : +5 603
Charges déductibles : -47 981
Résultat foncier Année 1 : -42 378(Déficit de 42 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 978
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 791 €/an
Revenus locatifs : +5 603
Charges déductibles : -3 791
Résultat foncier Années 2+ : 1 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20978.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 60347 9842 936-42 38121 400 €20 981 €20 981 €
25 7153 7162 8581 999--18 982 €
35 8293 6352 7782 194--16 788 €
45 9463 5522 6942 394--14 394 €
56 0643 4652 6082 599--11 795 €
66 1863 3762 5192 810--8 985 €
76 3093 2842 4263 026--5 959 €
86 4363 1882 3313 248--2 712 €
96 5643 0892 2323 475---
106 6962 9872 1293 709---
116 8302 8812 0243 949---
126 9662 7721 9144 195---
137 1052 6581 8014 447---
147 2482 5411 6844 707---
157 3932 4201 5624 973---
167 5402 2941 4375 246---
177 6912 1651 3075 526---
187 8452 0301 1735 815---
198 0021 8921 0346 110---
208 1621 7488916 414---
218 3251 5997426 726---
228 4921 4465887 046---
238 6621 2874297 375---
248 8351 1222657 713---
259 011952948 060---
TOTAL179 454108 08142 45771 37221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 372
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 603 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 177-6 420+7 597
2+1 1770+1 177
3+1 1770+1 177
4+1 1770+1 177
5+1 1770+1 177
6+1 1770+1 177
7+1 1770+1 177
8+1 1770+1 177
9+1 177+229+948
10+1 177+1 113+64
11+1 177+1 185-8
12+1 177+1 258-81
13+1 177+1 334-157
14+1 177+1 412-235
15+1 177+1 492-315
16+1 177+1 574-397
17+1 177+1 658-481
18+1 177+1 744-567
19+1 177+1 833-656
20+1 177+1 924-747
21+1 177+2 018-841
22+1 177+2 114-937
23+1 177+2 212-1 035
24+1 177+2 314-1 137
25+1 177+2 418-1 241
Total+29 425+21 412+8 013
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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